Инвестиции в офисные здания: купить, построить или реконструировать?

Мир коммерческой недвижимости снова меняется. После нескольких лет, когда удаленная работа доминировала в корпоративной среде, все больше компаний возвращают своих сотрудников в офис, по крайней мере частично. Это означает, что спрос на офисные помещения растет, однако это уже не привычный сценарий. Сотрудники хотят более комфортной рабочей среды, компании стремятся к большей гибкости, а инвесторам в недвижимость необходимо действовать стратегически как никогда ранее.

Если Вы представляете компанию, занимающуюся недвижимостью и рассматривающую сделки с офисными помещениями, возникает вопрос: следует ли Вам покупать, строить или реконструировать? Ответ зависит от Ваших финансовых целей, рыночных условий и выбора момента. Давайте разберемся.

Когда покупка офисного помещения имеет смысл

Покупка офисного здания может стать отличным решением — если Вы найдете подходящую сделку. В некоторых городах цены на офисы по-прежнему ниже допандемийного уровня, и если Вы приобретете объект по правильной цене, Вы сможете получить значительную доходность по мере того, как компании восстанавливают свое присутствие в офисах.

Зачем покупать?

• Вам нужен объект, готовый к заселению (или почти готовый).
• Рыночные условия играют Вам на руку — более низкие цены, высокий уровень вакантных площадей и проблемные объекты, которые можно вывести из кризиса.
• Расположение является первоклассным и обладает долгосрочной ценностью.
• Вы видите возможность создания добавленной стоимости за счет модернизации помещения для удовлетворения сегодняшних требований рабочей силы.

Пример: если в таком корпоративном центре, как Нью-Йорк или Сан-Франциско, по-прежнему есть недооцененные офисные здания, покупка может оказаться отличным ходом — особенно если компании продолжат возвращать сотрудников в больших количествах.

Когда строительство нового офисного помещения является лучшим вариантом

Если у Вас есть капитал и терпение, строительство с нуля дает Вам полный контроль. Это долгосрочное решение, но оно позволяет Вам создать именно то помещение, которое необходимо арендаторам (или Вашей компании).

Зачем строить?

• В ключевых локациях мало доступных площадей — особенно офисных зданий класса Class A с современной инфраструктурой.
• Вам нужен передовой объект, отвечающий принципам ESG, в основе которого лежит устойчивое развитие.
• Брендинг имеет значение — владение знаковым зданием может укрепить репутацию компании и привлечь арендаторов высшего уровня.

Пример: в быстрорастущих городах, таких как Остин и Нашвилл, наблюдается приток новых офисных зданий, поскольку спрос опережает предложение. Если Вы работаете на схожем рынке с долгосрочным потенциалом, строительство может оказаться правильным выбором.

Когда реконструкция офисного помещения является разумным решением

Многие старые офисные здания не соответствуют современным стандартам. Сотрудники хотят больше открытого пространства, естественного освещения, зон для совместной работы и технологичных функций. Вместо того чтобы начинать с нуля, реконструкция может стать экономически эффективным способом перепозиционировать неэффективный актив.

Зачем реконструировать?

• Вы владеете или можете приобрести устаревшее офисное здание в перспективной локации.
• Вы можете модернизировать его в соответствии с современными тенденциями рабочей силы — гибридные рабочие пространства, инфраструктура для благополучия сотрудников и повышенная энергоэффективность.
• Существуют стимулы — многие города предлагают налоговые льготы за экологичную модернизацию зданий.

Пример: в Чикаго старые офисные помещения обновляются с использованием современной планировки и улучшенной инфраструктуры, чтобы привлечь компании и вернуть сотрудников к работе. Если Ваша компания способна превратить устаревшее здание в востребованное помещение, реконструкция является выигрышной стратегией.

Кейс: как Tishman Speyer успешно преобразила офисное помещение

Одним из лучших примеров компании в сфере недвижимости, совершившей разумную инвестицию в офисы за последние годы, является Tishman Speyer. Компания приобрела и восстановила историческое здание The Spiral в районе Hudson Yards в Нью-Йорке ("беспрецедентное произведение человекоориентированного дизайна").

Что они сделали правильно:

1. Современный офисный опыт — здание The Spiral было спроектировано так, чтобы объединять внутренние и наружные пространства, предлагая террасы на каждом этаже для повышения благополучия на рабочем месте.
2. Фокус на ESG и устойчивом развитии — здание было спроектировано с учетом энергоэффективности, что привлекает компании, отдающие приоритет принципам ESG.
3. Привлечение арендаторов высокого уровня — компания Pfizer подписала договор в качестве крупного арендатора, доказав, что ведущие компании по-прежнему стремятся к офисным помещениям премиум-класса.

Почему это сработало:

• Они осознали, что компании хотят получить офисные помещения премиум-класса с гибкой планировкой, которые делают возвращение к работе привлекательным.
• Их подход, ориентированный на принципы ESG, соответствовал корпоративным целям в области устойчивого развития.
• Первоклассное расположение в Hudson Yards обеспечило долгосрочную ценность и спрос.

Это прекрасный пример компании, сочетающей новое строительство с дальновидным офисным дизайном для удовлетворения ожиданий современной рабочей силы.

Заключительные мысли: что подходит именно Вашей компании?

Когда речь идет об инвестициях в офисные помещения, не существует универсального решения. Однако вот главный вывод:

• Если цены низкие и Вам быстро нужны площади → Покупайте.
• Если Вам нужен полный контроль и у Вас есть время → Стройте.
• Если у Вас есть устаревшее помещение в первоклассной локации → Реконструируйте.

Рынок офисов не мертв — он просто развивается. Компании, которые делают разумные, дальновидные инвестиции, и окажутся в выигрыше.

Рассматривает ли Ваша компания инвестиции в офисные помещения? Давайте обсудим стратегию.