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¿Utiliza estructuras de waterfall en sus operaciones?
Como GP de una firma de private equity u otra organización del sector, es probable que trabaje con una variedad de socios limitados (LP) para captar capital más allá de su propia inversión y ayudar a financiar nuevas oportunidades de bienes raíces comerciales. Como resultado, es probable que cuente con una estructura de waterfall que especifique cómo se gestionan los retornos. Debido a su papel en asegurar, financiar y supervisar la propiedad, así como en generar un flujo de caja sólido a lo largo del tiempo, usted recibirá un GP promote: un incentivo por un buen desempeño.
Probablemente ya esté muy familiarizado con los GP promotes y tenga este tipo de incentivos incorporados en los acuerdos operativos de las propiedades que administra. Sin embargo, navegar por las estructuras de waterfall que los incluyen puede resultar complejo y consumir mucho tiempo para usted y su equipo. He aquí por qué:
- Gestión de los retornos de los LP — Si la propiedad tiene un retorno preferente (preferred return) para los socios limitados, es probable que esas personas reciban el 100 % de los retornos hasta alcanzar un determinado ROI. Esto suele medirse mediante una métrica denominada tasa interna de retorno (IRR), cuyo cálculo puede variar según la transacción. Esto añade complejidad a la gestión de dichos retornos.
- Diferentes niveles y tramos — Una de las razones por las que los waterfalls son tan complejos es que los retornos de los LP, así como el GP promote, cambian a medida que la propiedad obtiene mejores resultados. A medida que se alcanzan distintos niveles, el cálculo de los retornos de los LP disminuye y el GP promote aumenta. Calcular y monitorear esto de forma manual añade una complejidad aún mayor, además de riesgo, a sus operaciones diarias.
- Variaciones en los acuerdos operativos — Es probable que usted tenga sus propias preferencias respecto a los acuerdos operativos de sus propiedades, pero es probable que los LP también quieran opinar. Otros socios involucrados en la operación también pueden influir en los términos finales del acuerdo y, por lo tanto, en cómo se reparten los retornos. Y la inclusión de cláusulas y disposiciones complica aún más el proceso. Todo esto representa más detalles que deben gestionarse de manera constante.
- Carga administrativa — Como ya hemos señalado, muchas firmas tienden a gestionar este proceso de forma manual, a menudo utilizando herramientas como hojas de cálculo. El propio sector es conocido por su reticencia a adoptar la tecnología, pero esto genera una gran carga de trabajo para su equipo y aumenta la posibilidad de error humano. Y cuando se mueve este tipo de dinero, los errores son lo último con lo que querría tener que lidiar.
Estos son solo algunos de los muchos desafíos que enfrentan los GP con sus incentivos de promote. No obstante, el promote es fundamental, ya que es una de las formas en que los profesionales generan flujo de caja a largo plazo para sus firmas (por ejemplo, con el tiempo, el porcentaje del promote llega a ser mayor que el retorno de los LP). ¿Cómo puede hacer que este proceso sea más eficiente para lograr el éxito a largo plazo?
Garantice la precisión y mejore la eficiencia operativa con los cálculos del GP promote
Las firmas de private equity y otros profesionales de bienes raíces comerciales involucrados en el cálculo y la gestión del GP promote deben mitigar los riesgos e ineficiencias descritos anteriormente. Incluso si ya cuenta con un proceso y herramientas que han funcionado bien para su firma durante años, eso no garantiza que sigan funcionando bien a medida que crece. De hecho, cuanto mayor sea el volumen de activos bajo gestión (AUM) que posee, mayor será la complejidad y el riesgo.
El valor es otra consideración aquí también: si usted fuera inversionista en una gran operación de bienes raíces comerciales, ¿cómo se sentiría si la firma responsable de sus retornos le dijera que alguien de su equipo abre una hoja de cálculo cada trimestre para calcular su retorno? ¿Le daría eso confianza en su precisión? ¿Existe un historial y un registro suficientes para que usted o ellos puedan identificar errores? ¿Tiene algún tipo de reporte o seguimiento vinculado a ello? Lo más probable es que no en todos los aspectos.
Es hora de que los GP y sus equipos consideren migrar este importante proceso a una solución tecnológica automatizada. Si bien el cálculo del GP promote aún debe determinarse y configurarse de antemano, se trata de un esfuerzo único que luego se ejecuta automáticamente cada trimestre o con la frecuencia que usted elija.
- Profundice: Conozca más sobre el valor y el impacto de automatizar los pagos de distribución a los LP, proveedores y otros socios.
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