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En los últimos años, el concepto de “glamping” (una combinación de las palabras inglesas “glamorous” y “camping”) ha aumentado su popularidad, captando el interés de campistas entusiastas que buscan una experiencia de hospitalidad al aire libre más lujosa. Esta demanda del consumidor, por supuesto, da lugar a una demanda comercial: inversionistas inmobiliarios atentos a la próxima oportunidad lucrativa.
En parte debido a las restricciones impuestas por la pandemia, este deseo de pasar más tiempo al aire libre refleja un cambio transformador en la forma en que las personas buscan disfrutar del exterior: combinando el encanto de la naturaleza con la comodidad de las prestaciones modernas. Desde la perspectiva del consumidor hasta la mirada del inversionista, el glamping presenta oportunidades y consideraciones interesantes.
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¿Por qué está creciendo la popularidad del glamping?
Perspectiva del consumidor
El atractivo del glamping radica en su capacidad única de combinar la serenidad y la belleza de los entornos naturales con las comodidades tradicionalmente asociadas a hoteles o resorts. Está dirigido a quienes aman la idea de estar cerca de la naturaleza, pero no son aficionados al campismo tradicional, que a menudo implica renunciar a las comodidades modernas.
Los espacios de glamping pueden ofrecer tiendas de lujo, yurtas, casas en los árboles o cabañas equipadas con camas reales, baños privados y, en ocasiones, incluso aire acondicionado y Wi-Fi. Este acceso a la naturaleza, sin la molestia de empacar equipo de campamento ni de aplicarse repelente de insectos, ha ampliado el atractivo del campismo a un público más diverso, que incluye familias con niños pequeños, viajeros mayores y quienes buscan una escapada de fin de semana singular.
Perspectiva del inversionista inmobiliario
Para los inversionistas inmobiliarios, el glamping representa un mercado de nicho en crecimiento dentro de la industria de la hospitalidad y el ocio al aire libre, que ofrece retornos de inversión potencialmente altos. La popularidad de esta tendencia se ve impulsada por la creciente demanda de los consumidores de experiencias de viaje únicas, especialmente entre los millennials y la Generación Z, que valoran los viajes experienciales por encima de las formas tradicionales de vacacionar. Además, la pandemia de COVID-19 aceleró el interés por las opciones de viaje al aire libre y con distanciamiento social, lo que impulsó aún más el mercado del glamping.
Evidencia del crecimiento de la hospitalidad al aire libre
Los datos que muestran el auge del glamping son contundentes. Los informes de investigación de mercado han indicado un aumento significativo en el tamaño del mercado del glamping, con proyecciones que sugieren un crecimiento continuo durante la próxima década. Por ejemplo, la cantidad de espacios de glamping listados en las principales plataformas de reservas ha aumentado drásticamente año tras año, y las tasas de ocupación de estos sitios suelen superar las de los campamentos tradicionales e incluso las de algunos hoteles de la misma zona. Además, las tendencias en redes sociales y las analíticas de los motores de búsqueda revelan un creciente interés por los términos relacionados con el glamping, lo que confirma la creciente popularidad del concepto entre los consumidores.
Consideraciones para los inversionistas inmobiliarios
Al contemplar una inversión en un campamento de glamping, los inversionistas deben considerar varios factores clave:
Ubicación: el sitio ideal de hospitalidad al aire libre para el glamping es de fácil acceso, pero ofrece una auténtica sensación de aislamiento y conexión con la naturaleza. La cercanía a atractivos naturales, parques nacionales o paisajes pintorescos puede aumentar significativamente su atractivo.
Prestaciones y ofertas singulares: los alojamientos únicos y de alta calidad que ofrecen comodidad mientras se integran en el entorno natural pueden justificar precios premium. Prestaciones adicionales como jacuzzis, terrazas privadas, fogatas y experiencias seleccionadas, como caminatas guiadas o catas de vino, pueden diferenciar aún más un espacio de glamping.
Entorno regulatorio: comprender las leyes locales de zonificación, las regulaciones ambientales y cualquier restricción sobre el uso del suelo es fundamental para el desarrollo y la operación de un espacio de glamping.
Prácticas de sostenibilidad: las prácticas sostenibles y ecológicas suelen ser importantes para los consumidores de hospitalidad al aire libre. Las inversiones en fuentes de energía renovable, medidas de conservación del agua y gestión responsable de residuos no solo pueden reducir los costos operativos, sino también mejorar la comerciabilidad del sitio.
Marketing y marca: las estrategias de marketing eficaces que aprovechan las redes sociales, la publicidad segmentada y las alianzas con influencers de viajes pueden ayudar a atraer al público deseado. Construir una marca sólida en torno a experiencias únicas y la sostenibilidad puede fomentar la fidelidad del cliente y generar recomendaciones de boca en boca.
Para un General Partner (GP) de bienes raíces comerciales acostumbrado a tratar con clases de activos más tradicionales, como las viviendas multifamiliares o las viviendas prefabricadas, incursionar en el sector de la hospitalidad al aire libre presenta un conjunto único de consideraciones. Si bien los principios fundamentales de la inversión inmobiliaria —como la ubicación, la demanda y el retorno de la inversión— siguen siendo relevantes, el mercado del glamping introduce matices específicos que pueden afectar significativamente el éxito y la sostenibilidad de dichas inversiones. A continuación, se presentan consideraciones clave para los GP que contemplan inversiones en hospitalidad al aire libre en comparación con las clases de activos tradicionales:
Análisis de mercado y demanda
- Tendencias del consumidor: comprender el mercado del glamping requiere un análisis profundo de las tendencias del consumidor, en particular las relacionadas con los viajes y el ocio. Los GP deben evaluar la durabilidad de la tendencia del glamping y determinar si se alinea con las preferencias cambiantes de los consumidores hacia experiencias vacacionales ecológicas y singulares.
- Estacionalidad: los espacios de glamping pueden experimentar fluctuaciones estacionales de demanda más pronunciadas que las inversiones en viviendas multifamiliares o prefabricadas. Los GP deben evaluar el clima y el mercado local para estimar los periodos de baja temporada y desarrollar estrategias que mitiguen la variabilidad de los ingresos.
Consideraciones regulatorias y de zonificación
- Leyes de zonificación: los desarrollos de glamping pueden enfrentar leyes de zonificación y restricciones de uso del suelo distintas a las de los activos inmobiliarios tradicionales. Los GP deben sortear estas regulaciones con cuidado, asegurándose de que sus planes de desarrollo cumplan con la normativa y evaluando la viabilidad de obtener los permisos necesarios.
- Impacto ambiental: los espacios de glamping suelen destacar su integración con la naturaleza, lo que puede generar inquietudes ambientales y escrutinio regulatorio. Los GP deben considerar el impacto ambiental de sus desarrollos e incorporar prácticas sostenibles para mitigar riesgos y atraer a los consumidores conscientes del medio ambiente.
Complejidad operativa
- Intensidad operativa: a diferencia de las viviendas multifamiliares o prefabricadas, que pueden operar con procedimientos relativamente estandarizados, las operaciones de hospitalidad al aire libre pueden requerir un enfoque más práctico. Los GP deben considerar la complejidad de gestionar alojamientos singulares, ofrecer experiencias personalizadas a los huéspedes y mantener la propiedad con un alto nivel de calidad.
- Prestaciones y servicios: ofrecer prestaciones y servicios de alta calidad es fundamental para atraer y retener huéspedes en el sector de la hospitalidad al aire libre de lujo. Esto puede incluir desde ropa de cama de alta gama hasta actividades en el sitio, lo que requiere un modelo operativo distinto al de las clases de activos inmobiliarios tradicionales.
Estructura de la inversión y retornos
- Inversión inicial y ROI: la inversión inicial para desarrollar un espacio de glamping puede variar ampliamente, a menudo según el nivel de lujo y las prestaciones ofrecidas. Los GP deben realizar un análisis financiero exhaustivo para comprender los requisitos de gasto de capital y el retorno potencial de la inversión en comparación con las clases de activos tradicionales.
- Modelos de ingresos: los espacios de glamping ofrecen diversos modelos de ingresos, desde tarifas de alquiler por noche hasta la organización de eventos y servicios complementarios, como bodas y otros eventos. Los GP deben explorar estas fuentes de ingresos y cómo se comparan con la estabilidad de ingresos y el potencial de crecimiento de las inversiones en viviendas multifamiliares o prefabricadas.
Diferenciación de mercado y marca
- Propuesta de valor única: el éxito de una inversión en glamping depende en gran medida de su capacidad para ofrecer una propuesta de valor única. Los GP deben considerar cómo su experiencia de hospitalidad al aire libre se destaca en un mercado en crecimiento y la importancia de la marca y el marketing para atraer al público objetivo.
- Experiencia del cliente: la experiencia del huésped es primordial en la industria del glamping. Los GP deben priorizar el servicio al cliente y el recorrido general del visitante, desde la reserva hasta las reseñas posteriores a la estancia, para asegurar la repetición del negocio y un boca en boca positivo.
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