מיסוי ו-K-1
טופס Schedule K-1 מדווח על חלקו של כל שותף בהכנסות, בניכויים ובזיכויים של שותפות, ולכן כל LP בסינדיקציה או בקרן נדל"ן מקבל טופס כזה מדי שנה. כאן תמצאו איך עובדים טופסי K-1, מה מניע את עונת ה-K-1, ואיך פחת והפרדת עלויות (Cost Segregation) באים בהם לידי ביטוי.
Schedule K-1 (Form 1065) הוא הטופס שבו שותפות מדווחת על חלקו של כל שותף בהכנסות, בניכויים ובזיכויים שלה. רוב הסינדיקציות והקרנות בנדל"ן מאוגדות כשותפויות מוגבלות או כ-LLCs הממוסות כשותפויות, ולכן כל שותף מוגבל (LP) מקבל K-1 מדי שנה ומשתמש בו כדי להגיש את הדוח שלו. נושא זה עוסק בטופסי K-1, בפחת, בהפרדת עלויות, בפחת מואץ (Bonus Depreciation), בעסקאות 1031 (1031 Exchange) ובאזורי הזדמנות (Opportunity Zones). התוכן הוא לימודי ואינו ייעוץ מס: התייעצו עם יועץ המס שלכם לגבי המצב הספציפי שלכם.
הנדל"ן פועל על שותפויות. שותפויות הגישו יותר מ-4.5 מיליון דוחות לשנת המס 2023, המייצגים יותר מ-30.2 מיליון שותפים, ומגזר הנדל"ן, ההשכרה והליסינג היווה כמחצית (50.7%) מכלל השותפויות וכשליש (32.8%) מכלל השותפים, לפי נתוני Statistics of Income של ה-IRS.
לוחות הזמנים צפופים. טופס Form 1065 של שותפות שפועלת לפי שנה קלנדרית מוגש בדרך כלל עד 15 במרץ, והשותפות חייבת למסור לכל שותף עותק של ה-Schedule K-1 שלו. לפי הנחיות ה-IRS לטופס Form 1065 (2025), ייתכן שיוטל קנס של $340 על כל Schedule K-1 שלא נמסר לשותף במועד או שחסר בו מידע נדרש. שותפויות יכולות לבקש הארכה להגשה באמצעות Form 7004, וזו אחת הסיבות שחלק מה-LPs מקבלים את טופסי ה-K-1 שלהם מאוחר יותר בשנה.
ניכויי הפחת עוברים ל-LPs דרך טופסי ה-K-1 שלהם. מחקר הפרדת עלויות (Cost Segregation) מפריד את רכיבי הבניין, כמו מתקנים, ציוד ושיפורי מגרש, מהמבנה עצמו, כך שאפשר להפחית אותם על פני תקופות קצרות יותר. פחת מואץ (Bonus Depreciation) מאפשר לעסק לנכות חלק מעלות נכס כשיר או את כולה בשנה שבה הוא הוכנס לשימוש. חוק המס שה-IRS מכנה Working Families Tax Cuts קובע ניכוי פחת נוסף קבוע של 100 אחוז בשנה הראשונה לנכסים כשירים שנרכשו לאחר 19 בינואר 2025 (סיכום ה-IRS של ההוראות לעסקים). אם וכיצד הכללים האלה חלים על נכס תלוי בעובדות, ולכן GPs בוחנים אותם יחד עם יועצי המס שלהם.
Covercy One מטפלת בהפצת טופסי ה-K-1 לכל אחזקה:
חוק המס הפדרלי של 2025 הפך את ה-Opportunity Zones לקבועים וכתב מחדש את הכללים - עם מפת אזורים חדשה שנכנסת לתוקף ב-1 בינואר 2027. הנה מה שמשמעותם של qualified opportunity funds כעת עבור הספונסרים שמגייסים אליהם הון ועבור המשקיעים שדוחים רווחים.
חוק המס של 2025 הפך את הפחת המואץ בשיעור 100% לקבוע, וביטל את ההדרגה שצמצמה אותו ל-40%. הנה כיצד זה עובד בעסקת נדל"ן, מה זה עושה ל-K-1 של המשקיעים שלכם, מלכודת ה-recapture, וכיצד יזמים (sponsors) יכולים להשתמש בסיפור המס כדי לגייס הון בלי להבטיח יתר על המידה.
פשטו את עונת המס עם Covercy, פתרון הפצת טופסי K-1 הראשון והמלא לנדל"ן, עבור GPs המנהלים מספר משקיעים ונכסים.
כל מה שצריך לדעת על אופן יצירת טופס K-1 עבור המשקיעים שלכם וכיצד לייעל את התהליך לאורך הדרך.
חשבו ובצעו חלוקות תשלומים ומסמכי מס במהירות בעזרת יכולות אוטומציה חדשות. עם תוכנת חלוקות K-1 ל-CRE העניקו למשקיעים שלכם נתונים טובים יותר. אוטומציה חכמה של חלוקות חישובים פרו-רטה חישוב אוטומטי […]
מה הם טופסי K-1? מתי מנפיקים K-1? קבלו תשובות לכל השאלות הבוערות שלכם על טופסי המס בנדל"ן בבלוג של Covercy.
Recorded management fee charges and third-party partnership expenses, such as audit, tax, insurance and administration costs, now appear as itemized lines with a subtotal instead of being folded into net change in value. The statement also reads as a clear hierarchy, with group headings, indented lines and visible subtotals, and investors see the same structure on screen and in the PDF that you do. A new Valuation tab on the Capital Ledger shows how a holding's NAV got where it is, date by date and share class by share class.
An investing entity that subscribed twice, or sold part of its interest, now receives a single capital account statement, with a labelled breakdown of its positions beneath it instead of several partial statements. A position received through a transfer no longer reports its inherited history as new contributions and distributions. On the Capital Ledger, you now pick a reporting period by its end date, so the same period always shows the same figures, and opening balances and NAV for a holding's first period read correctly. When a missing valuation keeps an investor's statement from being shared, the Capital Ledger now tells you.
A new Capital Ledger page under Accounting presents a holding's capital account statement as a rollforward with quarter-to-date, year-to-date and inception-to-date columns, NAV, Paid-In Capital and DPI, plus a ledger detail that traces each figure to its source and a CSV export. When you choose to include it in a report, each investor sees their own statement alongside the narrative, in the portal and in the PDF, and the statement names whose account it is. Before publishing, you can preview exactly what each investor will receive, and the recipient list now reflects who can actually open the report. Neo can also draw on the holding's total capital account when drafting your report, and Hebrew reports now print correctly in the PDF.
הכירו את Neo, שותף ה-GP מבוסס ה-AI שלכם.