Was ist Carried Interest bei Immobilien und wie funktioniert der GP-Promote?

Carried Interest ist der Anteil des General Partners (GP) am Gewinn eines Immobiliendeals, der über das eigene Kapital des GP hinausgeht. Bei Immobilien wird er meist Promote genannt. Er wird erst ausgezahlt, nachdem die Limited Partners (LPs) die vorrangigen Stufen im Ausschüttungswasserfall erhalten haben, typischerweise ihr Kapital und eine Vorzugsrendite. Der GP verdient ihn also nur, wenn sich der Deal gut entwickelt.

Carry ist wichtig, weil die meisten Sponsoren auf diese Weise für die geschaffene Wertsteigerung vergütet werden, und er bezieht sich auf einen großen Kapitalpool: Private Immobilienfonds warben 2025 $222.2 Milliarden ein, 29 Prozent mehr als die $172.4 Milliarden im Jahr 2024, so der Fundraising-Bericht von PERE für das Gesamtjahr 2025.

Carried Interest und Promote

Beide Begriffe beschreiben dasselbe, stammen aber aus unterschiedlichen Traditionen. Private-Equity- und Venture-Fonds sprechen von Carried Interest oder Carry. Immobilien-Syndizierungen und Joint Ventures sprechen meist vom Promote, weil der Anteil des GP über seine Pro-rata-Beteiligung hinaus „befördert“ wird. In beiden Fällen handelt es sich um einen Gewinnanteil, nicht um eine Gebühr: Der GP erhält ihn nicht für die Verwaltung des Deals, sondern nur für die Renditen, die der Deal erzielt.

Wo der Carry im Wasserfall steht

Der Gesellschaftsvertrag (Operating bzw. Partnership Agreement) legt fest, in welcher Reihenfolge Mittel ausgezahlt werden. Eine gängige Struktur nach amerikanischem Modell sieht so aus:

1. Kapitalrückführung: Jeder Investor, LPs ebenso wie das Co-Investment des GP, erhält sein eingezahltes Kapital zurück.
2. Vorzugsrendite: Die Investoren erhalten eine festgelegte jährliche Rendite auf dieses Kapital. Das ist die Hurdle Rate, die der Deal übertreffen muss, bevor Carry verdient wird.
3. Catch-up (optional): Der GP erhält einen größeren Anteil der Mittel, bis er seinen vereinbarten Anteil am Gesamtgewinn aufgeholt hat.
4. Gewinnaufteilung: Die verbleibenden Mittel werden zwischen LPs und GP aufgeteilt. Der Anteil des GP, der über seine Pro-rata-Beteiligung hinausgeht, ist der Carried Interest.

Ein Rechenbeispiel

Angenommen, die LPs bringen $9 Millionen ein und der GP investiert $1 Million mit, insgesamt also $10 Millionen Eigenkapital. Der Vertrag sieht eine einfache Vorzugsrendite von 8 Prozent vor, keinen Catch-up und eine Aufteilung von 80/20 für Gewinne oberhalb der Vorzugsrendite. Nach drei Jahren wird die Immobilie verkauft, und $15 Millionen stehen zur Ausschüttung bereit.

1. Kapitalrückführung: $10 Millionen fließen an die Investoren zurück, $9 Millionen an die LPs und $1 Million an den GP.
2. Vorzugsrendite: 8 Prozent pro Jahr über drei Jahre auf $10 Millionen ergeben $2.4 Millionen, pro rata ausgezahlt ($2.16 Millionen an die LPs, $240,000 an den GP).
3. Gewinnaufteilung: Die verbleibenden $2.6 Millionen werden im Verhältnis 80/20 aufgeteilt. Die 20 Prozent des GP, also $520,000, sind der Carried Interest. Die übrigen $2.08 Millionen werden pro rata verteilt ($1.872 Millionen an die LPs, $208,000 an den GP als Investor).

Der Promote des GP von $520,000 kommt zu seinen $1.448 Millionen als Investor hinzu. Bei einem Gesamtgewinn von $5 Millionen entspricht der Carry etwa 10 Prozent des Gewinns und liegt damit unter den nominellen 20 Prozent, weil die Vorzugsrendite und das Co-Investment des GP vorrangig bedient werden. Mit einem Catch-up von 100 Prozent würde der GP stattdessen alle Mittel nach der Vorzugsrendite erhalten, bis er 20 Prozent des Gesamtgewinns hält. Damit stiege sein Carry auf die vollen $1 Million.

Gängige Varianten

• Gestaffelte Promotes: Bei vielen Immobiliendeals steigt der Anteil des GP mit der Rendite, zum Beispiel 20 Prozent oberhalb einer IRR-Hurdle und 30 Prozent oberhalb einer höheren.
• Amerikanischer vs. europäischer Wasserfall: Ein amerikanischer Wasserfall (Deal für Deal) zahlt den Carry aus, sobald ein Deal realisiert wird, während ein europäischer Wasserfall (auf Fondsebene) ihn erst auszahlt, wenn die LPs ihr Kapital und ihre Vorzugsrendite über den gesamten Fonds zurückerhalten haben.
• Clawback: Stellt sich nach Abschluss des Fonds heraus, dass früh ausgezahlter Carry den Anteil des GP übersteigt, verpflichtet ein Clawback den GP, den Überschuss zurückzuzahlen.
• Promote-Mitglieder: Die GP-Gesellschaft teilt ihren Promote oft auf einzelne Partner oder verbundene Unternehmen auf, getrennt von deren Kapital als Investoren.

Reporting und steuerlicher Kontext

LPs erwarten zunehmend, dass der Carry in einem einheitlichen Format berichtet wird. Das im Januar 2025 veröffentlichte ILPA Reporting Template (v. 2.0) fördert einheitlichere Reporting-Praktiken zu Gebühren, Kosten und Carried Interest und ersetzt das Template von 2016 für Fonds, die sich im 1. Quartal 2026 noch in ihrer Investitionsphase befinden oder am oder nach dem 1. Januar 2026 aufgelegt werden.

Für Carried Interest gilt zudem eine eigene Steuerregel. Nach Section 1061 des Internal Revenue Code, wie der IRS erläutert, gilt ein Veräußerungsgewinn, der einem Applicable Partnership Interest zugewiesen wird, in der Regel nur dann als langfristig, wenn der Vermögenswert länger als drei Jahre gehalten wurde. Diese Seite stellt keine Steuerberatung dar; GPs sollten die steuerliche Behandlung ihres Promote mit einem Steuerberater klären.

Umsetzung in Covercy

Covercy One behandelt den Promote als Teil jeder Ausschüttung, sodass er an einem Ort berechnet, ausgezahlt und berichtet wird:

• Eine Ausschüttung aus Hurdle-Typen aufbauen, darunter Vorzugsrendite, Gewinn, Catch-up und Promote, und jeweils den Gesamtbetrag eingeben.
• Einen GP-Promote auf Gewinn-, Catch-up- und Hurdles für verfügbare Mittel anwenden, während Hurdles für Kapitalrückführung und Vorzugsrendite vorrangig den LPs zustehen.
• Benannte Promote-Mitglieder in derselben Ausschüttung zusammen mit den Investoren auszahlen.
• Promote-Anteilsklassen eines Investments getrennt von der Deal-Beteiligung verfolgen, mit der Summe des Promote, den jede Klasse aus Ausschüttungen erhält.
• Investoren ihre eigenen Beträge nach Abzug des GP-Promote anzeigen.

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