Was ist eine Hurdle Rate bei Immobilien und wie funktioniert eine Vorzugsrendite?

In einem Immobilienfonds oder einer Immobilien-Syndizierung ist die Hurdle Rate die Mindestrendite, die die Limited Partners (LPs) erhalten müssen, bevor der General Partner (GP) am Gewinn beteiligt wird. Sie wird meist als Vorzugsrendite (Preferred Return, kurz Pref) festgelegt: ein jährlicher Satz auf das von den LPs eingezahlte Kapital, der im Ausschüttungswasserfall vor dem Carried Interest des GP ausgezahlt wird. Solange die Vorzugsrendite nicht gezahlt ist, hat der GP seinen Promote nicht verdient.

In der Unternehmensfinanzierung hat der Begriff eine andere Bedeutung: Dort ist die Hurdle Rate die Mindestrendite, die ein Unternehmen verlangt, bevor es ein Projekt genehmigt, oft gekoppelt an seine Kapitalkosten. Diese Seite behandelt die Bedeutung bei Fonds und Syndizierungen.

Warum die Hurdle wichtig ist

Die Vorzugsrendite ist die Vergütung der LPs dafür, dass sie Immobilienrisiken eingehen, statt sicherere Anlagen zu halten. Deshalb vergleichen Investoren sie mit dem aktuellen Zinsniveau. Die Rendite 10-jähriger US-Staatsanleihen lag am 5. November 2026 bei 4.84 Prozent, so die H.15-Veröffentlichung der Federal Reserve. Zudem betrifft sie viel Kapital: Private Immobilienfonds warben 2025 $222.2 Milliarden ein, so der Fundraising-Bericht von PERE für das Gesamtjahr 2025.

Wie eine Vorzugsrendite aufläuft

Der Vertrag legt den Satz fest und wie er berechnet wird. Die Details bestimmen, wie viel die LPs tatsächlich erhalten:

• Einfach oder mit Zinseszins: Eine einfache Vorzugsrendite läuft nur auf das eingezahlte Kapital auf; eine Vorzugsrendite mit Zinseszins läuft zusätzlich auf unbezahlte Vorzugsrenditen aus früheren Perioden auf.
• Kumulativ oder nicht kumulativ: Bei einer kumulativen Vorzugsrendite wird jeder unbezahlte Betrag vorgetragen, bis er gezahlt ist; eine nicht kumulative Vorzugsrendite, die in einer Periode nicht gezahlt wird, verfällt.
• Zinstagekonvention (Day Count Convention): Die Berechnung folgt einer festgelegten Zinstagemethode, etwa 30/360 oder actual/365. Das spielt eine Rolle, wenn Kapital mitten in einer Periode eingezahlt wird.
• Kapitalrückführung: Die Vorzugsrendite läuft in der Regel auf Kapital auf, das noch nicht zurückgeführt wurde. Sie sinkt also, sobald Kapital an die LPs zurückfließt.

Ein Rechenbeispiel mit Catch-up

Angenommen, die LPs bringen am 1. Januar $1 Million ein. Der Vertrag sieht eine einfache, kumulative Vorzugsrendite von 8 Prozent vor, gefolgt von einem Catch-up des GP von 100 Prozent und einer Gewinnaufteilung von 80/20. Im ersten Jahr schüttet der Deal $50,000 aus, die vollständig als Vorzugsrendite gezahlt werden. Am Ende des zweiten Jahres wird die Immobilie verkauft, und $1.5 Millionen stehen zur Verfügung.

1. Aufgelaufene Vorzugsrendite: 8 Prozent über zwei Jahre auf $1 Million ergeben $160,000. Abzüglich der bereits gezahlten $50,000 stehen noch $110,000 aus.
2. Kapitalrückführung: Die ersten $1 Million fließen an die LPs zurück.
3. Vorzugsrendite: Die nächsten $110,000 decken die verbleibende Vorzugsrendite.
4. Catch-up: Der GP erhält 100 Prozent der nächsten $40,000 und kommt damit auf 20 Prozent der bisher ausgezahlten $200,000 Gewinn.
5. Gewinnaufteilung: Die verbleibenden $350,000 werden im Verhältnis 80/20 aufgeteilt, $280,000 an die LPs und $70,000 an den GP.

Insgesamt erhalten die LPs $1.44 Millionen, also ihr Kapital von $1 Million und $440,000 Gewinn, und der GP erhält $110,000, genau 20 Prozent des Gewinns von $550,000. Ohne Catch-up würde der GP nur 20 Prozent des Gewinns oberhalb der Vorzugsrendite erhalten, also $78,000.

Hurdle Rate und IRR im Vergleich

Eine Vorzugsrendite und eine IRR-Hurdle können ähnlich aussehen, berücksichtigen die Zeit aber unterschiedlich. Eine jährliche Vorzugsrendite läuft mit einem festen Satz auf das ausstehende Kapital auf. Eine IRR-Hurdle misst die annualisierte Rendite über alle ein- und ausgehenden Zahlungsströme, sodass der Zeitpunkt von Einzahlungen und Ausschüttungen darüber entscheidet, ob sie erreicht wird. Viele Immobiliendeals nutzen IRR-Hurdles, um Promote-Stufen festzulegen, zum Beispiel einen höheren Anteil für den GP, sobald die LPs eine höhere IRR erreichen.

Häufige Fehler

• Die Vorzugsrendite auf die gesamte Kapitalzusage berechnen statt auf das eingezahlte, noch nicht zurückgeführte Kapital.
• Die Zinstagekonvention ignorieren, wenn Kapital mitten im Monat eingezahlt wird.
• Den Catch-up auszahlen, bevor die Vorzugsrendite vollständig bedient ist.
• Eine nicht kumulative Vorzugsrendite entgegen dem Vertrag als kumulativ behandeln oder umgekehrt.

LPs prüfen diese Berechnungen nach. Das ILPA Capital Call & Distribution Template, das die ILPA 2025 überarbeitet hat, bietet nach Angaben der ILPA einen erweiterten Rahmen, um die buchhalterischen Details in Kapitalabruf- und Ausschüttungsmitteilungen zu erfassen.

Umsetzung in Covercy

Covercy One berechnet die Vorzugsrendite anhand der Bedingungen Ihres Vertrags und zahlt sie vor dem Promote aus:

• Für jede Anteilsklasse einen Satz für die Vorzugsrendite und eine Zinstagekonvention festlegen: 30/360 (US oder europäisch), actual/365 oder actual/365 mit Schaltjahren.
• Für jede Position die aufgelaufene Vorzugsrendite einsehen, berechnet aus ihrer Einzahlungshistorie und abzüglich bereits gezahlter Vorzugsrendite.
• Ausschüttungen aus Hurdle-Typen aufbauen, darunter Kapitalrückführung, Vorzugsrendite, Catch-up und Gewinn, und jeweils den Gesamtbetrag eingeben.
• Kapitalrückführung und Vorzugsrendite vorrangig den LPs zuweisen: Der GP-Promote gilt nur für Gewinn-, Catch-up- und Hurdles für verfügbare Mittel.

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