הכירו את Neo, שותף ה-GP מבוסס ה-AI שלכם.
מנהטן הייתה במשך עשורים מוקד פיתוח הנדל"ן, וקבעה את הסטנדרט הגבוה ביותר לדיור בצפיפות גבוהה, התחדשות עירונית ומגדלי יוקרה. אך עם מחירים מרקיעי שחקים ומחסור הולך וגובר בשטח בלב ניו יורק, היזמים מפנים את מבטם צפונה. כאן נכנסת לתמונה יונקרס - עיר בתנופת עלייה עם פריחת דיור מולטי-פמילי שמזמינה השוואות לצמיחתה ההיסטורית של מנהטן.
האם יונקרס יכולה להיות המנהטן הבאה? כאן ב-Covercy אנו רואים אינדיקטורים רבים לכך שמסלול הפיתוח של העיר המתפתחת משקף את זה של מנהטן בדרכים יוצאות דופן וראויות לציון.
פריחת המולטי-פמילי ביונקרס: צמיחה בסגנון מנהטן?
בדומה מאוד למנהטן בתקופת ההתרחבות שלה בתחילת המאה ה-20, יונקרס חווה זרימה מהירה של פיתוחי מגדלי מגורים, המונעת מצמיחת אוכלוסייה, השקעות מצד חברות נדל"ן גדולות ותמריצים בגיבוי ממשלתי. אף שביונקרס עדיין חסרים הצפיפות וקו הרקיע עתיר גורדי השחקים של מנהטן (בואו נודה בכך - מנהטן נמצאת בליגה משלה), השינוי שעברה בעשור האחרון מרשים.
יזמי נדל"ן מהמרים בגדול על יונקרס
כשם שהפיתוח המוקדם של מנהטן הונע על ידי יזמים שאפתניים שעיצבו מחדש את העיר באמצעות מגדלי מגורים ונכסים מעורבי-שימושים, דפוס דומה מתגבש כעת ביונקרס. כמה חברות נדל"ן בולטות השקיעו בעיר השקעות נכבדות, באופן המזכיר את גופי הכוח הפיננסיים שעיצבו את מנהטן.
- חברת Extell Development, הידועה בגורדי השחקים היוקרתיים שלה במנהטן, מפתחת את Point Street Landing, פרויקט ענק מעורב-שימושים ממש לאורך קו המים של יונקרס. אסטרטגיה דומה ננקטה במנהטן של תחילת המאה ה-20, והובילה ליצירת קהילות תוססות ובעלות צפיפות גבוהה.
- חברת RXR Realty, האחראית לפיתוחים יוקרתיים במנהטן, כבר השלימה את Sawyer Place ביונקרס - מתחם יוקרה במרכז העיר הכולל 438 יחידות להשכרה.
- חברת AvalonBay Communities, שחקנית ארצית בתחום דיור המולטי-פמילי, פיתחה 609 דירות חדשות להשכרה ב-79 Alexander Street, בהתאם למודל הדומה להמרות המגורים של שטחים תעשייתיים במנהטן.
- חברת Titan Real Estate Development נמצאת כעת בדרכה לפתח פרויקט דירות בן 340 יחידות, בקצב מהיר הדומה לזה שמנהטן חוותה בעידן שלאחר המלחמה.
מדיניות עירונית המתדלקת את צמיחת יונקרס
הצלחת הנדל"ן של העיר ניו יורק נבנתה על שילוב של פיתוח מוטה-תחבורה, תמריצים פיננסיים ליזמים ושינויי ייעוד שעודדו צפיפות. יונקרס פועלת לפי תוכנית פעולה דומה:
- תמריצי מס ומענקי פיתוח - סוכנות הפיתוח התעשייתי של יונקרס (YIDA) מציעה הקלות בארנונה ופטורים ממס מכירה ליזמים, בדומה מאוד לשימוש של מנהטן בתמריצי מס כדי לעודד צמיחה ברובע הפיננסי וב-Hudson Yards.
- פיתוח מוטה-תחבורה (TOD) - בדומה מאוד להישענות של מנהטן על הרכבת התחתית כדי לאפשר מגורים בצפיפות גבוהה, יונקרס מתפתחת סביב תחנות רכבת הפרברים שלה, ובכך הופכת ליעד אטרקטיבי עבור מי שעובדים במנהטן.
- דרישות דיור בר-השגה - בדומה למדיניות ייעוד מכליל בניו יורק, יונקרס מחייבת שחלק מהפיתוחים החדשים יכלול דיור בר-השגה, ובכך מבטיחה צמיחה בת-קיימא לטווח הארוך.
מדיניות משווה ברשויות מקומיות סמוכות באזור שלוש המדינות
מדיניות דומה יושמה ברשויות מקומיות נוספות, והובילה לצמיחה איתנה בדיור המולטי-פמילי:
- ניו רושל, ניו יורק: העיר אימצה תוכנית מקיפה הכוללת תמריצי ייעוד לפיתוחי מגורים בצפיפות גבוהה בקרבת צמתי תחבורה. הדבר הוביל לזינוק בפרויקטי מולטי-פמילי חדשים ולהתחדשות אזור מרכז העיר.
- וייט פליינס, ניו יורק: באמצעות הצעת תמריצי מס ואימוץ עקרונות פיתוח מוטה-תחבורה (TOD), וייט פליינס משכה כמה פיתוחי מולטי-פמילי, ובכך שיפרה את המשיכה העירונית שלה ואת צפיפות המגורים בה.
- סטמפורד, קונטיקט: השימוש של סטמפורד בהקלות מס ורפורמות ייעוד עודד צמיחה משמעותית בדיור המולטי-פמילי, בפרט במרכז העיר וברובעי קו המים שלה.
ניו רושל, ניו יורק: העיר אימצה תוכנית מקיפה הכוללת תמריצי ייעוד לפיתוחי מגורים בצפיפות גבוהה בקרבת צמתי תחבורה. הדבר הוביל לזינוק בפרויקטי מולטי-פמילי חדשים ולהתחדשות אזור מרכז העיר.
וייט פליינס, ניו יורק: באמצעות הצעת תמריצי מס ואימוץ עקרונות פיתוח מוטה-תחבורה (TOD), וייט פליינס משכה כמה פיתוחי מולטי-פמילי, ובכך שיפרה את המשיכה העירונית שלה ואת צפיפות המגורים בה.
סטמפורד, קונטיקט: השימוש של סטמפורד בהקלות מס ורפורמות ייעוד עודד צמיחה משמעותית בדיור המולטי-פמילי, בפרט במרכז העיר וברובעי קו המים שלה.
האם ליונקרס יש פוטנציאל להפוך למנהטן נוספת?
אף שיונקרס חווה רנסנס נדל"ני, עדיין קיימים הבדלים מהותיים בין שתי הערים. הפיכתה של מנהטן למוקד פיננסי ותרבותי גלובלי הונעה על ידי ענפים כמו פיננסים, תקשורת ותיירות. יונקרס, לעומת זאת, היא בעיקרה התרחבות מגורים עם מרכיבים מעורבי-שימושים. עם זאת, עם תחיית קו המים שלה, פיתוחי היוקרה והקרבה לעיר ניו יורק, לא קשה להבין מדוע נערכות ההשוואות.
עבור שותפים כלליים בנדל"ן (GPs) הבוחנים הזדמנויות פיתוח מולטי-פמילי באזור שלוש המדינות, יונקרס מציגה נוף השקעה מעולה עם פוטנציאל צמיחה חזק. בעודכם מנווטים בין איתור עסקאות, ניהול הון וקשרי משקיעים, Covercy מספקת את הכלים לייעול הפעילות ולהגדלת המשרד שלכם. החל מקריאות הון (capital calls) חלקות ועד לחלוקות (distributions) אוטומטיות ודיווח משקיעים בזמן אמת, Covercy מעצימה אתכם לנהל את הנכסים שלכם בדיוק - כך שתוכלו להתמקד בסגירת העסקה הגדולה הבאה.
גלו כיצד Covercy יכולה לסייע כבר היום.
