הכירו את Neo, שותף ה-GP מבוסס ה-AI שלכם.
השקעה בנדל"ן מסחרי היא אסטרטגיה מוכחת לבניית הון ולייצור הכנסה פסיבית. עם זאת, לא כל השווקים נולדו שווים. כדי להבין אילו ערים מציעות את הזדמנויות ההשקעה הטובות ביותר בנדל"ן מסחרי, יש לצלול לעומק מגמות כלכליות, יציבות שוק וסוגי נכסים ספציפיים. במאמר זה, מומחי הנדל"ן של Covercy בוחנים את הערים הטובות ביותר להשקעה בנדל"ן מסחרי, תוך התמקדות בשווקים בארה"ב בעלי שיעורי היוון (cap rates) גבוהים, ומזהים את סוגי הנכסים הטובים ביותר בכל עיר.
הערה: אם אתם שותף כללי (GP) המעורב בעסקאות נדל"ן מסחרי בסינדיקציה, נסו את Covercy. פלטפורמת ניהול ההשקעות החינמית שלנו מאפשרת ל-GP לרכז את התקשורת עם המשקיעים, חלוקת תשלומים, גיוס הון, שירותי בנקאות ועוד. הירשמו בחינם עוד היום.
מבוא להשקעה בנדל"ן מסחרי
נדל"ן מסחרי (CRE) כולל מגוון סוגי נכסים, ובהם בנייני משרדים, שטחי מסחר, נכסים תעשייתיים ומתחמי מגורים רב-משפחתיים (multifamily). ביצועי סוגי הנכסים הללו עשויים להשתנות באופן משמעותי בהתאם למיקום, לתנאים הכלכליים ולביקוש בשוק. משקיעים מחפשים בדרך כלל שווקים בעלי שיעורי היוון גבוהים, המעידים על פוטנציאל תשואה גבוה יותר על ההשקעה. שיעור ההיוון מחושב על ידי חלוקת ההכנסה התפעולית הנקייה (NOI) של נכס בשווי השוק הנוכחי שלו.
בעת הערכת ערים פוטנציאליות להשקעה ב-CRE, על המשקיעים לשקול מספר גורמים:
- צמיחה כלכלית: ערים בעלות צמיחה כלכלית חזקה ויצירת מקומות עבודה נוטות ליהנות מביקוש גבוה יותר לנכסים מסחריים.
- מגמות אוכלוסייה: גידול באוכלוסייה עשוי להניע ביקוש לנכסי מגורים רב-משפחתיים ולשטחי מסחר.
- יציבות שוק: שווקים בעלי תנאים כלכליים יציבים ותנודתיות נמוכה בטוחים בדרך כלל יותר להשקעות לטווח ארוך.
- ביצועי סוגי נכסים: סוגי נכסים שונים מניבים ביצועים טובים יותר בשווקים שונים. הבנת הביקוש המקומי לשטחי משרדים, מסחר, תעשייה ומגורים רב-משפחתיים היא קריטית.
- פיתוח תשתיות: ערים בעלות תשתיות ורשתות תחבורה חזקות מושכות לעיתים קרובות עסקים ותושבים, ומגבירות את הביקוש לנדל"ן מסחרי.
הערים המובילות להשקעה בנדל"ן מסחרי (נכון ליוני 2024)
1. אוסטין, טקסס
אוסטין היא אחת הערים הצומחות במהירות בארצות הברית, הידועה בתעשיית הטכנולוגיה התוססת שלה ובשוק העבודה החזק. אוכלוסיית העיר גדלה בהתמדה, מונעת מהזדמנויות תעסוקה ומאיכות חיים גבוהה.
סוגי הנכסים הטובים ביותר באוסטין
- מגורים רב-משפחתיים (Multifamily): זרם עובדי ההייטק ואנשי המקצוע הצעירים באוסטין יצר ביקוש חזק לדיור רב-משפחתי. משקיעים יכולים לצפות לשיעורי תפוסה גבוהים ולהכנסה יציבה משכירות.
- שטחי משרדים: פריחת ההייטק הניעה גם ביקוש לשטחי משרדים, במיוחד במרכז אוסטין ובמסדרונות הטכנולוגיה הסמוכים.
- תעשייה: בזכות מיקומה המרכזי ומגזר הלוגיסטיקה המתרחב שלה, אוסטין הופכת למוקד לנכסים תעשייתיים, ובהם מחסנים ומרכזי הפצה.
שיעורי ההיוון באוסטין
שיעורי ההיוון באוסטין לנכסי מגורים רב-משפחתיים נעים בדרך כלל בין 4.5% ל-5.5%, בעוד שנכסי משרדים ותעשייה מציעים שיעורי היוון של כ-5.5% עד 6.5%.
2. ראלי-דורהאם, צפון קרוליינה
ראלי-דורהאם, חלק מ"משולש המחקר" (Research Triangle) של צפון קרוליינה, היא שוק נוסף המונע על ידי טכנולוגיה, בעל צמיחה כלכלית חזקה ואוכלוסייה הולכת וגדלה. האזור נהנה מכוח עבודה משכיל מאוד וממוסדות מחקר רבים.
סוגי הנכסים הטובים ביותר בראלי-דורהאם
- שטחי משרדים: נוכחותן של חברות טכנולוגיה גדולות ומוסדות מחקר יוצרת ביקוש יציב לשטחי משרדים, במיוחד בפארקי טכנולוגיה ובמתחמי חדשנות.
- מגורים רב-משפחתיים (Multifamily): זרם אנשי המקצוע הצעירים והמשפחות הוביל לעלייה בביקוש לדיור רב-משפחתי, עם דגש על נכסים עתירי שירותים ומתקנים.
- מסחר: האוכלוסייה ההולכת וגדלה תומכת במגזר מסחר תוסס, במיוחד בפרויקטים מעורבי שימושים ובמרכזי קניות פרבריים.
שיעורי ההיוון בראלי-דורהאם
שיעורי ההיוון בראלי-דורהאם לשטחי משרדים נעים בין 6% ל-7%, בעוד שנכסי מגורים רב-משפחתיים מציעים שיעורי היוון של כ-5% עד 6%. לנכסי מסחר יש בדרך כלל שיעורי היוון של בין 6% ל-7%.
3. נאשוויל, טנסי
לכלכלה המגוונת של נאשוויל יש מגזרי בריאות, חינוך ובידור חזקים. אוכלוסיית העיר צומחת במהירות ומושכת אליה גם עסקים וגם תושבים.
סוגי הנכסים הטובים ביותר בנאשוויל
- מגורים רב-משפחתיים (Multifamily): גידול האוכלוסייה בנאשוויל הניע ביקוש לדיור רב-משפחתי, במיוחד במרכז העיר ובאזורים הפרבריים.
- שטחי משרדים: מגזרי הבריאות והחינוך יוצרים ביקוש יציב לשטחי משרדים, במיוחד באזורי העסקים ובסמוך למוסדות מרכזיים.
- תעשייה: מיקומה האסטרטגי של העיר ותשתיות התחבורה שלה הופכים אותה לשוק אטרקטיבי לנכסים תעשייתיים, ובהם מתקני לוגיסטיקה וייצור.
שיעורי ההיוון בנאשוויל
שיעורי ההיוון בנאשוויל לנכסי מגורים רב-משפחתיים נעים בין 5% ל-6%, בעוד שנכסי משרדים ותעשייה מציעים שיעורי היוון של בין 6% ל-7%.
4. דנבר, קולורדו
דנבר ידועה בכלכלה החזקה שלה, המונעת על ידי מגזרי הטכנולוגיה, הבריאות והאנרגיה. גידול האוכלוסייה בעיר היה חזק, מתודלק מאורח החיים האטרקטיבי שלה ומהזדמנויות התעסוקה.
סוגי הנכסים הטובים ביותר בדנבר
- מגורים רב-משפחתיים (Multifamily): זרם אנשי המקצוע הצעירים והמשפחות יצר ביקוש גבוה לדיור רב-משפחתי, במיוחד באזורים עירוניים ופרבריים.
- שטחי משרדים: מגזרי הטכנולוגיה והשירותים המקצועיים הצומחים בדנבר מניעים ביקוש לשטחי משרדים, במיוחד במרכז העיר ובפארקי הטכנולוגיה.
- תעשייה: מיקומה המרכזי של העיר ומגזר הלוגיסטיקה המתרחב שלה הופכים אותה לשוק מפתח לנכסים תעשייתיים, ובהם מחסנים ומרכזי הפצה.
שיעורי ההיוון בדנבר
שיעורי ההיוון בדנבר לנכסי מגורים רב-משפחתיים נעים בדרך כלל בין 4.5% ל-5.5%, בעוד שנכסי משרדים ותעשייה מציעים שיעורי היוון של כ-5.5% עד 6.5%.
5. דאלאס-פורט וורת', טקסס
מטרופולין דאלאס-פורט וורת' (DFW) הוא מוקד כלכלי מרכזי בעל כלכלה מגוונת, הכוללת פיננסים, טכנולוגיה, בריאות ולוגיסטיקה. גידול האוכלוסייה באזור היה חזק, מונע מהזדמנויות תעסוקה ומאקלים עסקי נוח.
סוגי הנכסים הטובים ביותר בדאלאס-פורט וורת' (DFW)
- תעשייה: מיקומו האסטרטגי של DFW ותשתיות התחבורה החזקות שלו הופכים אותו לשוק מוביל לנכסים תעשייתיים, ובהם מחסנים ומרכזי הפצה.
- מגורים רב-משפחתיים (Multifamily): האוכלוסייה ההולכת וגדלה תומכת בביקוש חזק לדיור רב-משפחתי, במיוחד באזורים עירוניים ופרבריים.
- שטחי משרדים: נוכחותם של תאגידים גדולים וסביבה עסקית פורחת יוצרות ביקוש יציב לשטחי משרדים, במיוחד באזורי העסקים ובמסדרונות הטכנולוגיה.
שיעורי ההיוון בדאלאס-פורט וורת' (DFW)
שיעורי ההיוון ב-DFW לנכסים תעשייתיים נעים בין 6% ל-7%, בעוד שנכסי מגורים רב-משפחתיים מציעים שיעורי היוון של כ-5% עד 6%. לנכסי משרדים יש בדרך כלל שיעורי היוון של בין 6% ל-7%.
6. אטלנטה, ג'ורג'יה
אטלנטה היא מרכז כלכלי מרכזי בעל כלכלה מגוונת, הכוללת פיננסים, טכנולוגיה, בריאות ולוגיסטיקה. גידול האוכלוסייה בעיר היה חזק, מונע מהזדמנויות תעסוקה ומאקלים עסקי נוח.
סוגי הנכסים הטובים ביותר באטלנטה
- תעשייה: מיקומה האסטרטגי של אטלנטה ותשתיות התחבורה החזקות שלה הופכים אותה לשוק מוביל לנכסים תעשייתיים, ובהם מחסנים ומרכזי הפצה.
- מגורים רב-משפחתיים (Multifamily): האוכלוסייה ההולכת וגדלה תומכת בביקוש חזק לדיור רב-משפחתי, במיוחד באזורים עירוניים ופרבריים.
- שטחי משרדים: נוכחותם של תאגידים גדולים וסביבה עסקית פורחת יוצרות ביקוש יציב לשטחי משרדים, במיוחד באזורי העסקים ובמסדרונות הטכנולוגיה.
שיעורי ההיוון באטלנטה
שיעורי ההיוון באטלנטה לנכסים תעשייתיים נעים בין 6% ל-7%, בעוד שנכסי מגורים רב-משפחתיים מציעים שיעורי היוון של כ-5% עד 6%. לנכסי משרדים יש בדרך כלל שיעורי היוון של בין 6% ל-7%.
7. שארלוט, צפון קרוליינה
שארלוט היא מרכז פיננסי מרכזי ואחת הערים הצומחות במהירות בארצות הברית. כלכלת העיר מגוונת, עם מגזרי פיננסים, טכנולוגיה ובריאות חזקים.
סוגי הנכסים הטובים ביותר בשארלוט
- שטחי משרדים: מעמדה של שארלוט כמוקד פיננסי יוצר ביקוש חזק לשטחי משרדים, במיוחד במרכז העיר ובאזורי העסקים.
- מגורים רב-משפחתיים (Multifamily): זרם אנשי המקצוע הצעירים והמשפחות הניע ביקוש לדיור רב-משפחתי, במיוחד באזורים עירוניים ופרבריים.
- מסחר: האוכלוסייה ההולכת וגדלה תומכת במגזר מסחר תוסס, במיוחד בפרויקטים מעורבי שימושים ובמרכזי קניות פרבריים.
שיעורי ההיוון בשארלוט
שיעורי ההיוון בשארלוט לשטחי משרדים נעים בין 6% ל-7%, בעוד שנכסי מגורים רב-משפחתיים מציעים שיעורי היוון של כ-5% עד 6%. לנכסי מסחר יש בדרך כלל שיעורי היוון של בין 6% ל-7%.
8. פיניקס, אריזונה
פיניקס חוותה צמיחה כלכלית ודמוגרפית מהירה, מונעת מכלכלה מגוונת הכוללת את מגזרי הטכנולוגיה, הבריאות והייצור. האקלים הנוח של העיר ויוקר המחיה הסביר שלה משכו אליה גם עסקים וגם תושבים.
סוגי הנכסים המובילים בפיניקס
- מגורים רב-משפחתיים (Multifamily): גידול האוכלוסייה בפיניקס הוביל לביקוש גבוה לדיור רב-משפחתי, במיוחד באזורים עירוניים ופרבריים.
- תעשייה: מיקומה האסטרטגי של העיר ומגזר הלוגיסטיקה המתרחב שלה הופכים אותה לשוק אטרקטיבי לנכסים תעשייתיים, ובהם מחסנים ומרכזי הפצה.
- שטחי משרדים: מגזרי הטכנולוגיה והבריאות הצומחים מניעים ביקוש לשטחי משרדים, במיוחד באזורי העסקים ובפארקי הטכנולוגיה.
שיעורי ההיוון בפיניקס, אריזונה
שיעורי ההיוון בפיניקס לנכסי מגורים רב-משפחתיים נעים בין 5% ל-6%, בעוד שנכסים תעשייתיים מציעים שיעורי היוון של כ-6% עד 7%. לנכסי משרדים יש בדרך כלל שיעורי היוון של בין 6% ל-7%.
9. סיאטל, וושינגטון
סיאטל ידועה בתעשיית הטכנולוגיה החזקה שלה, המעוגנת בחברות כמו Amazon, Nike ו-Microsoft. כלכלת העיר מגוונת, עם מגזרי טכנולוגיה, בריאות ולוגיסטיקה חזקים. גידול האוכלוסייה בסיאטל היה יציב, מונע מהזדמנויות תעסוקה ומאיכות חיים גבוהה.
סוגי הנכסים הטובים ביותר בסיאטל
- שטחי משרדים: פריחת ההייטק בסיאטל יוצרת ביקוש חזק לשטחי משרדים, במיוחד במרכז העיר ובמסדרונות הטכנולוגיה.
- מגורים רב-משפחתיים (Multifamily): זרם עובדי ההייטק ואנשי המקצוע הצעירים הניע ביקוש לדיור רב-משפחתי, במיוחד באזורים עירוניים.
- תעשייה: מיקומה האסטרטגי של העיר ומגזר הלוגיסטיקה המתרחב שלה הופכים אותה לשוק אטרקטיבי לנכסים תעשייתיים, ובהם מחסנים ומרכזי הפצה.
שיעורי ההיוון בסיאטל
שיעורי ההיוון בסיאטל לשטחי משרדים נעים בין 5% ל-6%, בעוד שנכסי מגורים רב-משפחתיים מציעים שיעורי היוון של כ-4.5% עד 5.5%. לנכסים תעשייתיים יש בדרך כלל שיעורי היוון של בין 5.5% ל-6.5%.
10. מיאמי, פלורידה
מיאמי היא מרכז כלכלי מרכזי בעל כלכלה מגוונת, הכוללת פיננסים, טכנולוגיה, בריאות ותיירות. גידול האוכלוסייה בעיר היה חזק, מונע מהזדמנויות תעסוקה ומאקלים נוח.
סוגי הנכסים המובילים במיאמי
- מגורים רב-משפחתיים (Multifamily): גידול האוכלוסייה במיאמי הניע ביקוש לדיור רב-משפחתי, במיוחד באזורים עירוניים ופרבריים.
- שטחי משרדים: נוכחותם של תאגידים גדולים וסביבה עסקית פורחת יוצרות ביקוש יציב לשטחי משרדים, במיוחד באזורי העסקים ובמסדרונות הטכנולוגיה.
- מסחר: האוכלוסייה ההולכת וגדלה תומכת במגזר מסחר תוסס, במיוחד בפרויקטים מעורבי שימושים ובמרכזי קניות פרבריים.
שיעורי ההיוון במיאמי
שיעורי ההיוון במיאמי לנכסי מגורים רב-משפחתיים נעים בין 5% ל-6%, בעוד שנכסי משרדים ומסחר מציעים שיעורי היוון של בין 6% ל-7%.
11. סולט לייק סיטי, יוטה
סולט לייק סיטי חוותה צמיחה כלכלית ודמוגרפית חזקה, מונעת מכלכלה מגוונת הכוללת את מגזרי הטכנולוגיה, הבריאות והפיננסים. האקלים העסקי הנוח של העיר ואיכות החיים הגבוהה שלה משכו אליה גם עסקים וגם תושבים.
סוגי הנכסים המובילים בסולט לייק סיטי
- מגורים רב-משפחתיים (Multifamily): גידול האוכלוסייה בסולט לייק סיטי הוביל לביקוש גבוה לדיור רב-משפחתי, במיוחד באזורים עירוניים ופרבריים.
- שטחי משרדים: מגזרי הטכנולוגיה והבריאות הצומחים מניעים ביקוש לשטחי משרדים, במיוחד באזורי העסקים ובפארקי הטכנולוגיה.
- תעשייה: מיקומה האסטרטגי של העיר ומגזר הלוגיסטיקה המתרחב שלה הופכים אותה לשוק אטרקטיבי לנכסים תעשייתיים, ובהם מחסנים ומרכזי הפצה.
שיעורי ההיוון בסולט לייק סיטי
שיעורי ההיוון בסולט לייק סיטי לנכסי מגורים רב-משפחתיים נעים בין 5% ל-6%, בעוד שנכסי משרדים ותעשייה מציעים שיעורי היוון של כ-6% עד 7%.
12. טמפה, פלורידה
טמפה חוותה צמיחה כלכלית ודמוגרפית חזקה, מונעת מכלכלה מגוונת הכוללת את מגזרי הפיננסים, הטכנולוגיה, הבריאות והתיירות. האקלים הנוח של העיר ויוקר המחיה הסביר שלה משכו אליה גם עסקים וגם תושבים.
סוגי הנכסים הטובים ביותר בטמפה
- מגורים רב-משפחתיים (Multifamily): גידול האוכלוסייה בטמפה הניע ביקוש לדיור רב-משפחתי, במיוחד באזורים עירוניים ופרבריים.
- שטחי משרדים: נוכחותם של תאגידים גדולים וסביבה עסקית פורחת יוצרות ביקוש יציב לשטחי משרדים, במיוחד באזורי העסקים ובמסדרונות הטכנולוגיה.
- תעשייה: מיקומה האסטרטגי של העיר ומגזר הלוגיסטיקה המתרחב שלה הופכים אותה לשוק אטרקטיבי לנכסים תעשייתיים, ובהם מחסנים ומרכזי הפצה.
שיעורי ההיוון בטמפה
שיעורי ההיוון בטמפה לנכסי מגורים רב-משפחתיים נעים בין 5% ל-6%, בעוד שנכסי משרדים ותעשייה מציעים שיעורי היוון של כ-6% עד 7%.
13. סן אנטוניו, טקסס
סן אנטוניו חוותה צמיחה כלכלית ודמוגרפית יציבה, מונעת מכלכלה מגוונת הכוללת את מגזרי הצבא, הבריאות והתיירות. יוקר המחיה הסביר של סן אנטוניו והאקלים העסקי הנוח שלה משכו אליה גם עסקים וגם תושבים.
סוגי הנכסים הטובים ביותר בסן אנטוניו
- מגורים רב-משפחתיים (Multifamily): גידול האוכלוסייה בסן אנטוניו הוביל לביקוש גבוה לדיור רב-משפחתי, במיוחד באזורים עירוניים ופרבריים.
- שטחי משרדים: נוכחותם של מוסדות מרכזיים וסביבה עסקית פורחת יוצרות ביקוש יציב לשטחי משרדים, במיוחד באזורי העסקים ובסמוך לבסיסים צבאיים.
- תעשייה: מיקומה האסטרטגי של העיר ומגזר הלוגיסטיקה המתרחב שלה הופכים אותה לשוק אטרקטיבי לנכסים תעשייתיים, ובהם מחסנים ומרכזי הפצה.
שיעורי ההיוון בסן אנטוניו
שיעורי ההיוון בסן אנטוניו לנכסי מגורים רב-משפחתיים נעים בין 5% ל-6%, בעוד שנכסי משרדים ותעשייה מציעים שיעורי היוון של כ-6% עד 7%.
14. לאס וגאס, נבדה
לאס וגאס ידועה בתעשיות התיירות והבידור שלה, אך כלכלת העיר הולכת ומתגוונת עם צמיחה במגזרי הבריאות, הטכנולוגיה והלוגיסטיקה. גידול האוכלוסייה ב"עיר החטאים" (Sin City) היה חזק, מונע מהזדמנויות תעסוקה ומאקלים נוח.
סוגי הנכסים הטובים ביותר בלאס וגאס
- מגורים רב-משפחתיים (Multifamily): גידול האוכלוסייה בלאס וגאס הניע ביקוש לדיור רב-משפחתי, במיוחד באזורים עירוניים ופרבריים.
- שטחי משרדים: מגזרי הבריאות והטכנולוגיה הצומחים מניעים ביקוש לשטחי משרדים, במיוחד באזורי העסקים ובפארקי הטכנולוגיה.
- תעשייה: מיקומה האסטרטגי של העיר ומגזר הלוגיסטיקה המתרחב שלה הופכים אותה לשוק אטרקטיבי לנכסים תעשייתיים, ובהם מחסנים ומרכזי הפצה.
שיעורי ההיוון בלאס וגאס
שיעורי ההיוון בלאס וגאס לנכסי מגורים רב-משפחתיים נעים בין 5% ל-6%, בעוד שנכסי משרדים ותעשייה מציעים שיעורי היוון של כ-6% עד 7%.
השקעה בנדל"ן מסחרי יכולה להיות רווחית מאוד, אך ההצלחה תלויה בבחירת השווקים וסוגי הנכסים הנכונים. הערים שהוצגו בפוסט זה — אוסטין, ראלי-דורהאם, נאשוויל, דנבר, דאלאס-פורט וורת', אטלנטה, שארלוט, פיניקס, סיאטל, מיאמי, סולט לייק סיטי, טמפה, סן אנטוניו ולאס וגאס — מציעות חלק מהזדמנויות ההשקעה הטובות ביותר בנדל"ן מסחרי בארצות הברית. שווקים אלה מאופיינים בצמיחה כלכלית חזקה, במגמות אוכלוסייה איתנות ובתנאים נוחים למגוון סוגי נכסים, ובהם דיור רב-משפחתי, שטחי משרדים, נכסים תעשייתיים ושטחי מסחר.
על ידי התמקדות בשווקים בעלי שיעורי היוון גבוהים והבנת הדינמיקה הספציפית של מגזר הנדל"ן בכל עיר, משקיעים יכולים לקבל החלטות מושכלות ולמקסם את התשואות שלהם. ככל שנוף הנדל"ן ממשיך להתפתח, מעקב אחר מגמות השוק והסתמכות על תובנות ממומחי התעשייה יהיו קריטיים להצלחה ארוכת טווח בהשקעה בנדל"ן מסחרי.
