בימים הסוערים של 2020 עד תחילת 2022, עסקאות נדל"ן רב-משפחתיות במדינות Sunbelt - כמו טקסס, פלורידה, ג'ורג'יה ואריזונה - נראו כמעט חסינות כדורים.הביקוש זינק, גידול האוכלוסייה היה חזק, והריביות עלו ליד שפל היסטורי.מהר קדימה כמה שנים, ולפתע הרבה מהרכישות המבטיחות הללו נתקלות באתגרים משמעותיים.
מה קרה?מדוע הנכסים הללו - שנרכשו במהלך מה שנראה כמו "עידן זהב" עבור רב משפחתי - נאבקים כעת?להלן, נחקור כמה גורמים מרכזיים התורמים לסערה, ונשאוב השראה משיחות האחרונות בתעשייה, כולל דיון ערני של Reddit שמדגיש את המלכודות הנפוצות שהתמודדו עם משקיעים.
1. עליית ריבית וצרות מימון מחדש
ירח הדבש בתעריף נמוך הסתיים
בין 2020 לתחילת 2022, עלויות ההלוואות היו אטרקטיביות להפליא.משקיעים רבים לקחו הלוואות או מימון גישור מתוך הנחה שהם יוכלו למחזר בתעריפים נמוכים דומים - או פשוט להפוך את הנכס לרווח.עם זאת, עד אמצע עד סוף 2022, הפדרל ריזרב החל בקמפיין אגרסיבי להעלאת הריבית כדי להילחם באינפלציה.
לפתע, קונים שהניחו סביבה קבועה של ריבית נמוכה מצאו את עצמם צריכים למחזר בשיעורים גבוהים בהרבה ממה שחתמו.זה דחף את תשלומי החוב החודשיים לעלייה משמעותית, שחיק את תזרים המזומנים ובמקרים מסוימים הכניס את יחסי כיסוי שירותי החוב לטריטוריה מסוכנת.
פצצת זמן מימון לטווח קצר
חלק עצום מהנכסים שנרכשו במהלך אותו חלון הסתמכו על הלוואות גישור קצרות טווח בריבית משתנה.הלוואות כאלה מגיעות לרוב עם סיכון של "מכסות ריבית", או מוצרי הגנה המגבילים את מידת הריבית הגבוהה שיכולה לטפס - אך משקיעים רבים התרשלו לקנות את המכסים הללו או העריכו במעט עד כמה הם היו יקרים.כאשר הלוואות אלו מתבגרות או דורשות הארכה, חלק מהבעלים מתקשים להבטיח חוב חדש ובמחיר סביר יותר שיחליף את המימון הישן.
2. תחזיות צמיחת שכר דירה אופטימיות מדי
בומים להשכרה בתקופת הפנדמיה
בימים הראשונים של המגיפה, שווקי Sunbelt חוו זינוק בגידול האוכלוסייה, הודות להגירה נכנסת גבוהה יותר מהצפון מזרח, התיכון והחוף המערבי.התוצאה הייתה העלאות שכר דירה מהירות - לפעמים צמיחה דו ספרתית במשך שנה אחת.
מחוזקים מהרווחים הללו, קונים רבים האמינו ששכר הדירה ימשיך לטפס באותו קצב.הנחות החיתום שלהם כללו העלאות שכר דירה יוצאות דופן משנה לשנה כדי להצדיק עלייה מתמדת במחירי הרכישה.כשהתנאים הכלכליים התקררו והערבוב שלאחר המגפה התנורמל, צמיחת שכר הדירה בפועל לא תמיד תאמה את התחזיות הגבוהות הללו, והכניסה נכסים למתח כאשר ההכנסה לא עמדה ביעדי החיתום.
3. אספקה עולה על הביקוש בחלק מתתי-שווקים
בניין בום מזיק
מפתחים הגיבו לביקוש גבוה על ידי השקת בנייה חדשה בקצב שיא, במיוחד במטרו המתפתחים במהירות של Sunbelt כמו אוסטין, דאלאס ופיניקס.במקרים מסוימים, ההיצע הדביק כעת - או אפילו עלה על - הביקוש.
בעוד שסיכויי הצמיחה ארוכי הטווח עדיין עשויים להיראות סולידיים, נכסים חדשים המגיעים לשוק יוצרים בו-זמנית לחץ כלפי מטה על שכר הדירה והתפוסה, במיוחד עבור רב משפחתי מסוג A ו-B.עבור בעלים שרכשו נכסים ישנים במחירי פרימיום, תחרות מבניינים חדשים לגמרי - המציעים זיכיונות אטרקטיביים - עלולה לשחוק את הרווח התפעולי הנקי (NOI) ולהאט את צמיחת שכר הדירה.
4. הוצאות תפעול ולחצים אינפלציוניים
עליות עלויות בלתי צפויות
אינפלציה היא לא רק ריביות.כל דבר, מחומרי בנייה ועלויות שיפוץ ועד דמי ביטוח וארנונה קפץ משמעותית בשנים האחרונות.בחלק ממדינות Sunbelt, כמו טקסס, יש מיסי רכוש גבוהים הידועים לשמצה, ובסביבה של הערכות שווי מרקיעות שחקים, חשבונות המס יכולים לעלות באופן משמעותי.
משקיעים שהקציבו צמיחה מתונה או צפויה בהוצאות עלולים לעמוד בפני הלם מדבקה מכיוון שעלויות התפעול עולות מהר מהצפוי.בשווקים תחרותיים מאוד שבהם בעלי הדירות אינם יכולים להעביר בחופשיות את העלויות הללו לשוכרים באמצעות העלאות שכר דירה, הנטל נופל ישירות על השורה התחתונה של הנכס.
5. אקלים משקיע משתנה
טיסה לבטיחות
נדל"ן - ורב משפחתי בפרט - היה חביבם של משקיעים שחיפשו תשואות יציבות במהלך חוסר הוודאות של COVID-19.אבל ככל שהנוף הכלכלי משתנה, משקיעים מוסדיים ופרטיים כאחד מעריכים מחדש את תיאבון הסיכון שלהם.עם תשואות גבוהות יותר הזמינות בכלי רכב אלטרנטיביים (כמו אג"ח אוצר, הנושאות פחות סיכון), ההון לעסקאות נדל"ן הפך בררני יותר.
פחות קונים פוטנציאליים, בשילוב עם סטנדרטים מחמירים של הלוואות מבנקים, פירושו שבעלים המעוניינים לצאת או למחזר תקועים עם מאגר קטן יותר של בעלי עניין ותנאי הלוואה מחמירים יותר.זה יכול ליצור מחנק נזילות כאשר נכסים זקוקים להזרקת מזומנים לכיסוי שיפוצים או מחסור בשירות החוב.
6. פגיעויות סינדיקציה
לחצים של שותפים מוגבלים
מספר לא מבוטל של עסקאות Sunbelt שנרכשו במהלך השנים 2020-2022 בוצעו בסינדיקציה - מומנו עם מספר שותפים מוגבלים (LPs) שאחזו את המשאבים שלהם.כאשר ההכנסות נופלות וההוצאות עולות, נותני החסות עשויים לחזור ל-LP אלה לשיחות הון נוספות.שיחות כאלה עלולות להוביל למתח או אפילו לעימותים, במיוחד אם הנכס אינו עומד בציפיות פרופורמה.
הדילמה של החסות
נותני חסות מסוימים, במיוחד אלה שהתחילו בשוק פורח, עשויים להיות פחות מנוסים במצבי מצוקה.היכולת שלהם לנווט בשינויים מורכבים בהלוואות, במשא ומתן על שותפים או בארגון מחדש אינה נבדקת.כאשר המציאות הזו מתחילה, נכסים עלולים למעוד בגלל היעדר ניהול נכסים חזק ותכנון מגירה.
מחשבות אחרונות
גידול האוכלוסיה המהיר של Sunbelt והסביבה הידידותית לעסקים עדיין מציעים רוח גב חזקה לטווח ארוך עבור נדל"ן רב-משפחתי.עם זאת, התקופה של 2020-2022 יצרה סערה מושלמת של ריביות נמוכות, ביקוש גבוה של משקיעים וחיתום אופטימי, שעסקאות רבות אינן יכולות להחזיק בנוף האינפלציוני הגבוה של היום.
עבור בעלים, נותני חסות ומשקיעים שנקלעו למצוקה זו, אין פתרון קל - רק שיעור קשה בחיתום ממושמע, בחירות מימון נבונות יותר והצורך בתוכניות מגירה חזקות.למרות שזו עשויה להיות תקופה סוערת עבור רבות מהרכישות האחרונות הללו, כיול מחדש של ציפיות ואסטרטגיות מימון בקפידה יכול לעזור להחזיר את היציבות ולהכין את הקרקע לצמיחה בריאה ובת קיימא יותר בשווקים הרב-משפחתיים של Sunbelt.
פוסטים אחרונים
- עליית בניינים נטו אפס: שינוי נדל"ן בר קיימא
- מעלה את חווית הדיירים: הסטנדרט החדש בנדל"ן מסחרי
- מאחורי הזינוק האחרון בפיתוח משרדי גביעים
- Covercy מינה את פיטר סאנצ'ז לנשיא כדי להאיץ את הצמיחה והיכולות המוסדיות של ארה"ב
- שולט בקו הרקיע: הקצה האמריקאי בפיתוח נדל"ן גלובלי
אנו משתמשים בקובצי Cookie כדי להבטיח שאנו נותנים לך את החוויה הטובה ביותר באתר שלנו.על ידי שימוש באתר שלנו, אתה מסכים למדיניות הפרטיות שלנו.