הרבה הם המלכודות של CRE Investing. היום, נדבר על שני מונחים שעליכם לבדוק אם ברצונכם להבין את הסיכונים של נדל"ן מסחרי בעת בחירתו כחלק מתיק ההשקעות שלכם: שיעורי פנויות ופיגורים.
מהו שיעור פנויות?
פקידי הלוואות מגחכים והמשקיעים נבהלים למשמע הדבר.
שיעור הפנויות הוא אחוז היחידות הפנויות (ריקות) כרגע, מדי רבעון או במהלך שנה קלנדרית שלמה. זה האחוז של כל היחידות הזמינות בבניין דירות, למשל, שאינן מאוכלסות בזמן מסוים.
שיעור הפנויות הוא בדיוק ההפך משיעור התפוסה, שהוא אחוז היחידות בנכס להשכרה המאוכלסים. שיעורי פנויות גבוהים הם דגל אדום. זה מצביע על כך שנכס לא שוכר היטב. שיעורי פנויים נמוכים פירושם ההיפך.
הבנת שיעורי המשרות הפנויות
שיעורי הפנוי חשובים מכיוון שהם מספרים למשקיעים (ומנהלי נכסים) כיצד נכסים מסוימים (בניינים) מתפקדים בהשוואה לנכסים דומים אחרים באזור ספציפי.
שלושה סוגים של יחידות פנויות נפוצות, וחשוב להבחין ביניהן:
- פנוי אך מוכן להשכרה
- כבוי ביציאה של דייר
- לא ניתן להשכרה כרגע עקב צורך בתיקונים/שיפוץ
ברגע שאתה יודע את שיעור הפנויות של נכס שאתה מחפש להשקיע בו, אתה יכול להשוות אותו לשיעור הפנויות של האזור, לגלות את הפוטנציאל של ההשקעה שלך ולהפחית את הסיכון.
מספר גורמים יכולים להשפיע על שיעורי המשרות הפנויות, כגון:
- שכר דירה במחיר מופקע
- תנאים כלכליים
- פחות ביקוש לסוג ההשכרה שלך
- ניהול/אחזקת נכס לקוי
מקובל לראות את שיעורי המשרות הפנויים עולים במהלך מיתונים כלכליים, הקשורים לגידול אוכלוסין נמוך ושיעורי אבטלה גבוהים - מה שמוביל לחוסר ביקוש.
אם אתם נתקלים בנכס עם אחוזי פנויות גבוהים באזור עם ביקוש גבוה ותנאי שוק נוחים, זה בדרך כלל אומר שהבעיה נעוצה בבעל הדירה או במחיר השכירות. הורדת שכר הדירה והצעת תמריצים יכולים לעזור.
ניתוח שיעור פנויות מקרקעין
אתה יכול להשתמש בשיעורי המשרות הפנויות כמדד ניתוח.
אחוז שינויים בדברים כמו:
- כמות VS פנויים. יחידות תפוסות
- משך הזמן שבו יחידות תפוסות נשארות פעילות
- משך יחידות הזמן שנותרו לא פעילות (ריקות)
יכול לעזור לך לקבוע עד כמה נכס תחרותי ואטרקטיבי.
שיעורי פנויות משמשים לעתים קרובות כמדד אנליטי להערכת נכס בודד. עם זאת, הוא משמש גם כאינדיקטור כלכלי למצב הבריאות הכללי של שוק הנדל"ן. חברות המשרתות את שוק ה-CRE נוהגים לאמוד את החוזק הכולל של התעשייה באמצעות מדדים כאלה, לצד אחרים כמו: הרשאות יעוד חדשות ופעילות בנייה.
בנוסף, שיעורי משרות פנויות מה-CRE משמשים לאמוד את שיעור (אי) התעסוקה.
מה נחשב לשיעור פנויות טוב?
שיעור פנויות טוב משתנה בהתאם לשוק השכירות בעיר שלך, אם כי, ככלל, חמישה עד שמונה אחוזים פנויים הם הממוצע. אבל זכרו, זה "לא הוגן" ולא מדויק להשוות בניין משרדים מסחרי לבניין דירות בן ארבע קומות. יתר על כן, קחו בחשבון גורמים שונים בהשוואה שלכם כמו עיירות קטנות לעומת ערים גדולות.
הערה: לשכת מפקד האוכלוסין של ארה"ב אוספת נתוני פנויות למגורים מדי רבעון.
איך מחשבים שיעור פנויות?
שיעורי הפנוי והתפוסה ביחד הם 100% מסך היחידות בנכס.
חישוב שיעור המשרות הפנויות נעשה על ידי לקיחת מספר היחידות הפנויות, הכפלת המספר הזה ב-100, ולאחר מכן מחלק את זה במספר היחידות הכולל.
אם השקעתם בבניין דירות עם 100 יח"ד ו-10 מתוכן לא מאוכלסות, אז שיעור הפנויות שלכם הוא 10%.
עם זאת, ישנן שלוש שיטות למדידת שיעורי פנויות בנכסים להשכרה:
- ממוצע בשוק
- שיעור פנויות פיזיות
- שיעור פנויות כלכליות
- שיעור הפנוי בשוק הוא השיעור הממוצע לפי סוג נכס. זה עוזר למשקיעים לקבוע את שיעור הפנויות האפשרי - לקבוע אם נכס מסוים מתפקד מתחת לממוצע או מעל הממוצע בקבוצת הנכסים הזו.
- שיעור הפנוי הפיזי הוא בעצם כמות יחידות הזמן שנותרו ריקות במהלך 12 החודשים האחרונים תוך התחשבות במספר היחידות הפנויות כרגע.
- שיעור הפנוי הכלכלי הוא הסכום הכולל של שכר הדירה שאתה מפסיד כאשר הנכס שלך פנוי ביחס ל-GPR הכולל שהוא יכול לייצר. רוב המשקיעים רואים את הנוסחה הזו בצורה הטובה ביותר מכיוון שהמשוואה עוזרת להבין הכנסה, לא זמן.
אז, לסיכום:
ניתן למדוד את שיעור המשרות הפנויות בכמה דרכים. בסופו של דבר, זה האחוז של כל היחידות הזמינות בנכס שלך שהן ריקות או לא מאוכלסות (כרגע, או במהלך פרק זמן מסוים), ועשויות לכלול יחידות שזקוקות לתיקון. הוא משמש לקביעת הפוטנציאל של השקעה על ידי השוואה הוגנת לנכסים דומים אחרים באותו אזור, שוק וסוג נכסים.
עכשיו בואו נדבר על מהומה נפוצה של השקעות ב-CRE: פיגורים.
מה זאת אומרת עבריין?
המונח משמש לתיאור אי ביצוע חובה על ידי אנשי מקצוע פיננסיים.
הוא משמש לרוב לתיאור ישויות במצב של פיגור או איחור בתשלום.
הימנעות מז'רגון, אם אתה עבריין, אתה עבר את התחייבויות הפיננסיות שלך, כמו תשלום כרטיס אשראי/אג"ח או הלוואה.
המשמעות של פיגורים פיננסיים היא בעצם שלווה כסף לא יכול היה לבצע תשלום מספק (מספיק בכמות/בזמן). זה יכול לקרות לאדם פרטי, או לישות, כגון תאגיד, ולרוב להוביל למחדלים.
מהן עבירות נדל"ן?
משקיע נדל"ן שאיחר בהלוואה שלו עבריין. אם הוא לא ישלם את ההלוואה במסגרת הזמן המוסכם של החוזה שעליו חתם, הוא יפרע את ההלוואה שלו - יסכן את ערובותיו ופגיעה באשראי שלו.
נדל"ן מסחרי הוא תחום המאפשר יותר מרחב פעולה במשא ומתן על חוזים. חשוב שתבינו את החוזה שלכם כדי לברר כמה זמן לוקח למלווה שלכם להתייחס בך גם לפורענות וגם למחדל, שכן משך הזמן משתנה בהתאם למלווה ולסוג החוב. הממוצע הוא 60 ימים; כאשר 30 ימים נוקשים, ו-90 ימים מקלים יותר.
איחורים מדווחים לסוכנויות דיווח אשראי, אך ניתן להסירם מהיסטוריית דוחות האשראי שלך לאורך זמן או בעת ערעור.
מה לזכור:
להיות עבריין זה להיות בחובות ופירעון עם החזר. כמה זמן אתה יכול לדחות את התשלום שלך, או בכמה (סף הסכום) ניתן לנהל משא ומתן בחוזה שלך. עבריינות ושבירת התנאים המוסכמים בחוזה שלך יגרום לך לברירת מחדל בהלוואה שלך, וזה ישפיע על ציון האשראי שלך לרעה. שיעורי הפירעון משמשים כדי להראות כמה חשבונות בתיק של מוסד פיננסי מאחרים ובעלי סיכון לחדלות פירעון.
מהו שיעור העבריינות הנוכחי?
ככל שיותר אנשים מתחילים לחזור לעבודה ולמשרד, יותר בעלים הצליחו להדביק הלוואות בפיגור, מה שקטע את התחזיות של מחזור נדל"ן מסיבי שנגרם כתוצאה ממגפה.
השיעור ירד כעת במשך 14 חודשים רצופים, ונכון לספטמבר 2021, עומד על 11%.
—
הבנה טובה יותר של הסיכונים של השקעות נדל"ן מסחרי היא חיונית. לאחר שכיסית היום את היסודות של סיכונים כאלה, כמו שיעורי פנויות ופירעון, מה הם, הבנה טובה יותר שלהם, איך הם מחושבים ומדוע - יעזור לך להפוך למשקיע CRE טוב יותר.
* כתב ויתור
השקעה בנדל"ן מסחרי יכולה להיות מסוכנת. זה לא מתאים לכולם. בעוד שאנו שואפים לספק מידע כללי כדי לעזור לך להבין טוב יותר את השקעות CRE, איננו מספקים ייעוץ השקעות או מייעצים בעד או נגד השקעה מסוימת.
משאבי השקעות CRE
- הזדמנויות הנדל"ן החדשות ביותר בתחום הבריאות שאתה צריך להכיר
- תחזית נדל"ן לאירוח: מה שאתה צריך לדעת כדי לשפר את ההשקעות שלך
- בניית העתיד: מה רופאי משפחה צריכים לדעת על חידושים בבנייה
- כמה עולה ניהול נכסים ב-CRE?
- עתודות הון נדל"ן
- כיצד להשקיע בנדל"ן מסחרי
- הפצות אוטומטיות של מפלים בנדל"ן מסחרי
- מה לדעת על NOI ו-GPR להשקעות בנדל"ן מסחרי
- הבנת הסיכונים בהשקעה בנדל"ן מסחרי