עולם הנדל"ן המסחרי משתנה - שוב. לאחר שנים של עבודה מרחוק ששולטת בנוף הארגוני, חברות נוספות מתקשרות לעובדיהן לחזור למשרד, לפחות במשרה חלקית. זה אומר שהביקוש לשטחי משרדים הולך וגובר, אבל זה לא עסקים כרגיל. עובדים רוצים סביבות עבודה טובות יותר, חברות רוצות יותר גמישות, ומשקיעי נדל"ן צריכים להיות אסטרטגיים מתמיד.
אם אתם חברת נדל"ן בוחנת עסקאות שטחי משרדים, השאלה היא: האם כדאי לקנות, לבנות או לשפץ? התשובה תלויה ביעדים הפיננסיים שלך, בתנאי השוק ובתזמון. בואו נשבור את זה.
כשקונים שטח משרדי זה הגיוני
רכישת בניין משרדים יכולה להיות מהלך נהדר - אם תמצא את העסקה הנכונה. בערים מסוימות, מחירי המשרדים עדיין נמוכים מהרמות שלפני המגפה, ואם תגרפו נכס במחיר הנכון, תוכלו לראות תשואה משמעותית כאשר חברות מבססות מחדש את נוכחותן במשרד.
למה לקנות?
- אתה רוצה משהו מוכן למעבר (או קרוב אליו).
- תנאי השוק לטובתכם - חשבו על מחירים נמוכים יותר, שיעורי פנויות גבוהים ונכסים במצוקה שניתן להפוך אותם.
- המיקום מעולה ויש לו ערך לטווח ארוך.
- אתה רואה הזדמנות עם ערך מוסף על ידי מודרניזציה של החלל כדי לענות על הדרישות של כוח העבודה של היום.
דוגמה: אם במרכז תאגידי כמו ניו יורק או סן פרנסיסקו עדיין יש בנייני משרדים במחיר נמוך, רכישה יכולה להיות משחק נהדר - במיוחד אם חברות ממשיכות להחזיר עובדים במספרים גדולים יותר.
כאשר בונים חלל משרדי חדש זו האפשרות הטובה ביותר
אם יש לך את ההון והסבלנות, בנייה מאפס נותנת לך שליטה מלאה. זה מהלך לטווח ארוך, אבל זה מאפשר לך ליצור את השטח המדויק של דיירי השטח (או המשרד שלך).
למה לבנות?
- יש מעט מקום פנוי במקומות מרכזיים - במיוחד בנייני משרדים מסוג A עם שירותים מודרניים.
- אתה רוצה נכס חדיש וידידותי ל-ESG עם קיימות בבסיסו.
- מיתוג חשוב - בעלות על בניין בעל פרופיל גבוה יכולה להגביר את המוניטין של החברה ולמשוך דיירים מהשורה הראשונה.
דוגמה: ערים בעלות צמיחה גבוהה כמו אוסטין ונאשוויל ראו נהירה של בנייני משרדים חדשים מכיוון שהביקוש עולה על ההיצע. אם אתה בשוק דומה עם פוטנציאל לטווח ארוך, בנייה יכולה להיות השיחה הנכונה.
כאשר משפצים חלל משרדי הוא המשחק החכם
הרבה מבנייני משרדים ישנים אינם עומדים בסטנדרטים של היום. העובדים רוצים יותר שטח פתוח, אור טבעי, אזורי שיתוף פעולה ותכונות טכנולוגיות. במקום להתחיל מאפס, שיפוץ יכול להיות דרך חסכונית למיצוב מחדש של נכס בעל ביצועים נמוכים.
למה לשפץ?
- אתה בעל או יכול לרכוש בניין משרדים מיושן במיקום חזק.
- אתה יכול לשדרג כדי לעמוד במגמות כוח העבודה של היום - סביבות עבודה היברידיות, שירותי בריאות ויעילות אנרגטית טובה יותר.
- קיימים תמריצים - ערים רבות מציעות הקלות מס לשדרוג בניין בר קיימא.
דוגמה: בשיקגו, חללי משרדים ישנים יותר משתפצים עם פריסות מודרניות ושירותים טובים יותר כדי למשוך חברות ולהחזיר עובדים לעבודה. אם המשרד שלך יכול להפוך בניין מזדקן לחלל עם ביקוש גבוה, שיפוץ הוא אסטרטגיה מנצחת.
מקרה מבחן: כיצד טישמן ספייר שינה בהצלחה חלל משרדי
אחת הדוגמאות הטובות ביותר למשרד נדל"ן שמבצע השקעה במשרד חכם בשנים האחרונות היא טישמן שפיר. המשרד רכש והחיה את בניין The Spiral ההיסטורי בהדסון יארדס, ניו יורק ("עבודה חסרת תקדים של עיצוב ממוקד אנושי").
מה הם עשו נכון:
- חווית משרד מודרנית - הספירלה תוכננה למזג חללים פנימיים וחיצוניים, ומציעה טרסות בכל קומה כדי לשפר את הרווחה במקום העבודה.
- התמקדות ב-ESG וקיימות - הבניין תוכנן מתוך מחשבה על יעילות אנרגטית, פונה לחברות שמעדיפות את ה-ESG.
- משכו דיירים בעלי פרופיל גבוה - פייזר חתמה כשוכרת גדולה, והוכיחה שחברות מובילות עדיין רוצות שטחי משרדים מובחרים.
למה זה עבד:
- הם זיהו שחברות רוצות שטחי משרדים גמישים ומובחרים שהופכים את החזרה לעבודה למושכת.
- הגישה הידידותית ל-ESG שלהם תאמה את יעדי הקיימות הארגוניים.
- המיקום המעולה בהדסון יארדס הבטיח ערך וביקוש לטווח ארוך.
זוהי דוגמה מצוינת לחברה המשלבת בנייה חדשה עם עיצוב משרד בעל חשיבה קדימה כדי לעמוד בציפיות של כוח העבודה המודרני.
מחשבות אחרונות: מה מתאים למשרד שלך?
אין תשובה חד משמעית בכל הנוגע להשקעות בשטחי משרדים. אבל הנה הטייק-אווי הגדול:
- אם המחירים נמוכים ואתה צריך מקום מהר ← קנה.
- אם אתה רוצה שליטה מלאה ויש לך זמן ← בנה.
- אם יש לכם חלל מיושן במיקום מעולה ← שיפוץ.
שוק המשרדים לא מת - הוא רק מתפתח. החברות שיבצעו השקעות חכמות וחושבות קדימה יהיו אלו שיצאו בראש.
האם המשרד שלך שוקל השקעה בשטחי משרדים? בואו נדבר אסטרטגיה.