סינדיקציות נדל"ן מסחרי נשענות על שילוב של מקורות מימון כדי לסגור כל עסקה. שילוב בין הון לחוב מסבך את חישוב הדיסטריביושנים לשותפים המוגבלים.
ווטרפולים נפוצים בעיקר בעסקאות הוניות, אך ניתן להקים ווטרפול חוב שמדרג קדימויות פירעון לנכסים בודדים או לקרנות נדל"ן. Covercy נבנתה עבור GPs, ומאפשרת להגדיר ולאוטומט גם ווטרפולים הוניים וגם חוביים בתוך פלטפורמת ניהול ההשקעות.
רוצים לראות את Covercy בפעולה? הירשמו לניסיון חינם עוד היום.
מהו ווטרפול דיסטריביושן?
בסינדיקציות נדל"ן מסחרי, מודל ווטרפול מחלק את הרווחים בין הספונסר לשותפים המוגבלים לפי סדר מוגדר. הוא נפוץ בעיקר בעסקאות הוניות שבהן התשואות פחות צפויות ומיישר קו בין אינטרסים.
ווטרפול הוני טיפוסי כולל ארבע שכבות:
1. החזר הון
המשקיעים מקבלים קודם את ההון המקורי לפני חלוקת רווחים, כדי להבטיח החזר השקעה.
2. תשואה מועדפת
תשואה מוסכמת מראש—לרוב סביב שמונה אחוז בשנה—משולמת לשותפים המוגבלים לפני שהספונסר משתתף ברווחים.
3. Catch-Up
בחלק מהמודלים הספונסר מקבל את רוב או כל הרווחים עד שחלקו הכולל מגיע להסכמה החוזית.
4. חלוקת רווחים
יתר הרווחים מחולקים בין המשקיעים לספונסר לפי החלוקה שנקבעה—לדוגמה 70% למשקיעים ו-30% לספונסר.
דוגמה לווטרפול הוני
- החזר הון: 1,000,000 $ חוזר למשקיעים תחילה.
- תשואה מועדפת: 8% שנתית משולמת לפני שהספונסר משתתף ברווחים.
- Catch-Up: הספונסר מקבל דיסטריביושנים עד שחלקו מגיע ל-20% מהרווחים המצטברים.
- חלוקת רווחים: יתרת הרווחים מתחלקת 80% למשקיעים ו-20% לספונסר.
מהו ווטרפול חוב?
ווטרפול חוב מדרג כיצד תזרימי מזומנים מוקצים לפירעון התחייבויות חוב במסגרת עסקת מימון. ההכנסות מהנכס או מהקרן מנותבות לכל שכבה לפי הסיכון, החל מהדרגה הבכירה.
מבנה ווטרפול חוב
- חוב בכיר: שכבת הפירעון הראשונה שמכסה הלוואות מגובות ובעלות ריבית נמוכה.
- חוב מזאניני: השכבה הבאה שמשרתת הון מסוכן יותר ונושא ריבית גבוהה יותר.
- חוב נחות או זוטר: יתרת התזרים משולמת לבעלי החוב הזוטר שנושאים את הסיכון הגבוה ביותר.
- בעלי הון: לאחר שכל החובות נפרעו, כל יתרת מזומנים מחולקת למשקיעי ההון.
תנאים חוזיים יכולים לכלול רזרבות מזומן, טריגרים של ביצועים או קובננטים, לכן כל ווטרפול חוב צריך לשקף במדויק את ההסכמים.
דוגמה לווטרפול חוב בנדל"ן
- תזרים מהנכס: 100,000 $.
- פירעון חוב בכיר: 40,000 $ משולם ראשון.
- פירעון חוב מזאניני: 30,000 $ משולם לאחר החוב הבכיר.
- פירעון חוב זוטר: 20,000 $ משולם לאחר החוב המזאניני.
- בעלי הון: 10,000 $ מחולקים לאחר שכל שכבות החוב נפרעו.
ווטרפול חוב לנכסים או לקרנות
ניתן להתאים מבני חוב לנכסים בודדים או לקרנות מפוזרות בהתאם לאסטרטגיית המשקיעים ולהעדפות הספונסר.
1. נכסים בודדים
ספונסרים או משקיעים יכולים להעמיד הלוואה המובטחת במשכנתה על נכס מסוים. תנאי הריבית, לוחות הסילוקין והקובננטים נקבעים בהתאם לרמת הסיכון של הפרויקט.
2. קרנות נדל"ן
קרנות חוב נדל"ן מרכזות הון ממשקיעים כדי להעמיד או לרכוש הלוואות במגוון פרויקטים, מפזרות את החשיפה ומנוהלות על ידי מנהל מקצועי.
לאוטומט כל ווטרפול חוב עם Covercy
Covercy מספקת מודלים גמישים לווטרפול כך ש-GPs יוכלו לנהל דיסטריביושנים מורכבים בביטחון מלא.
חישובי לוח סילוקין מתקדמים
נהלו לוחות סילוקין עבור בסיס משקיעים מגוון בדיוק ובהתאמה מלאה.
לוחות תשלומים גמישים
התאימו את תדירות התשלומים וסוגי החישובים לדרישות של כל משקיע—ללא גיליונות אקסל ידניים.
התאמה אישית למשקיע יחיד
שנו לוחות סילוקין וחישובים ברמת המשקיע כדי להציע חווייה אישית ולהתמודד עם מגבלות ייחודיות.
אינטגרציית בנקאות
בנקאות ה-CRE של Covercy מאפשרת העברות ACH מיידיות מחשבונות הנכס לחשבונות המשקיעים לאחר השלמת החישובים.
יתרונות ווטרפול חוב ל-GPs
- יחסי משקיעים מחוזקים: לוחות תשלומים מותאמים בונים אמון, מחזקים קשרים ופותחים הזדמנויות גיוס חדשות.
- ניהול הון יעיל: תהליכים מדויקים ויעילים מפחיתים טעויות ומפנים זמן לסורסינג וניהול נכסים.
- צמצום סיכונים: מודל מדויק מפחית פערים פיננסיים ומונע מחלוקות מול משקיעים.
- ביצוע עסקאות רציף: בנקאות משולבת מעבירה דיסטריביושנים מיידית ומעלה שביעות רצון.
נסו את Covercy ללא עלות
מוכנים להתנסות ב-Covercy? הירשמו ללא עלות או בקשו הדגמה כדי לראות איך ווטרפולי חוב הופכים לאוטומטיים.