השקעה יכולה להיות מסובכת, ונדל"ן מסחרי הוא ענף רחב. שילוב של השניים יחד עלול לגרום לכאבי ראש, אפילו למשקיעים מנוסים יותר. במאמר זה תלמדו כיצד להשקיע בנדל"ן מסחרי - הפרטים על יסודות הנדל"ן המסחרי, במה מדובר, במגזרים ובתתי-ענפים השונים שלו, אם כדאי להשקיע בו, כיצד ניתן להשקיע בו ומה נחשב לתשואה טובה.
בואו לפרוץ דרך.
מהו נדל"ן מסחרי?
CRE, או נדל"ן מסחרי, הוא קרקע ונכס המשמשים למטרות הקשורות לעסק. חלונות ראווה, מרכזי קניות וחללי עבודה, במקום מרחב מחיה. נכסים המשמשים כמרחב מגורים נחשבים כנדל"ן למגורים. עם זאת, כאשר קונים כל נכס עם יותר מחמש דלתות (או חמש יחידות), כמו רב משפחתי, למשל, הוא ייחשב כנדל"ן מסחרי, למרות שאנשים גרים בו.
סוגי נדל"ן מסחרי
כשאתם שומעים את המילים "נדל"ן מסחרי" אתם בוודאי מדמיינים בניינים רפלקטיביים גבוהים עשויים זכוכית עם אנטנה בחלק העליון, ואפילו שטח משרדים מלא בתאים שבהם אור השמש זורח מבעד. כשאתה משקיע את הכסף שלך ב-CRE כ-LP ללא ידע מוקדם יכול במקרה הטוב לשמור אותך ער בלילה, ובמקרה הרע, להפסיד אותך מיליונים. אז הנה ארבעת המגזרים הבסיסיים שהכסף שלך יזרום אליהם כשאתה בוחר ב-CRE כאפיק השקעה:
משרד
מורכב מנדל"ן הכולל בנייני משרדים. אותם גורדי שחקים, רבי קומות עירוניים ופארקי משרדים. שוכרים מועדפים יהיו משרדי עורכי דין, חברות ביטוח ומטה בנקים. תנאי השכירות עבור מגזר זה הם לרוב ארוכים יותר, ונעים בין 5-10 שנים.
רב משפחתי
כפי שצוין קודם לכן, כל נכס מגורים המציע יותר מחמש יחידות (או חמש דלתות) נחשב ל-CRE - למרות שאנשים גרים בו. לדוגמה: בנייני דירות, קהילות דירות ובתי עיר. גודל ומספר היחידות יכולים להשתנות מאוד. סוג זה של CRE הוא מועדף על האוהדים בקרב משקיעים בשל תזרים המזומנים המאובטח שלו. אנשים תמיד יצטרכו קורת גג כדי להישאר תחתיה. ככל שיותר יחידות/דלתות, כך פחות הסיכוי שתשלם מכיסם על משרות פנויות. בנוסף, שכר הדירה של שוכרים במגזר זה נמצא בעלייה תמידית, בעוד שהם נוטים לקפוא יותר במגזרים אחרים. הסכמי השכירות בענף זה גמישים במיוחד מבחינת משך הזמן. בדרך כלל ניתן למצוא חוזי שכירות לחצי שנה ושנה, אך לא יותר. קיימות חוזי שכירות חודשיים אך נדירים.
תעשייתי
מגזר זה כולל מבני ייצור כבד, מחסנים, הרכבה ומו"פ. הדיירים המקובלים יהיו בתי זיקוק לנפט, מרכזי הפצה (מחסנים), מפעלי הרכבת מוצרים (כמו מכוניות או מחשבים ניידים), ומחלקות מו"פ גדולות בתחום הפארמה. נכסים אלו ממוקמים לרוב הרחק מאזורי מגורים רצויים עקב רעש, זיהום, תשתיות עירוניות ותקנות ייעוד. הסכמי שכירות בענף זה בממוצע לשבע שנים.
קמעונאי
קמעונאי CRE כולל נכסים המספקים שטחים הנדרשים לחנויות לפעול מדי יום ולנהל עסקים. חנויות בגדים, מסעדות וחנויות בבעלות משפחתית, למשל. מגזר זה מתוכנן בדרך כלל אסטרטגית להיות ממוקם בקרבת אזורי מגורים רצויים. דוגמאות טובות יהיו רצועות קניות, חנויות מפעל וקניונים. פוטנציאל הרווחים משתנה מאוד עבור נכסים אלה, תלוי במידה רבה במיקום, דמוגרפיה ואיכות. משך השכירות בקמעונאות ממוצע 3-5 שנים.
דרכים שונות להשקעה בנדל"ן מסחרי
אם אתה מרגיש שהידע על המגזרים אינו מספיק, סיקרנו אותך. אמנם לא בדיוק מצייר תמונה חיה, אבל החלק הזה ירחיב לאילו תתי תעשיות הכסף שלך זורם כשאתה משקיע ב-CRE, ויעזור לך לבחור באיזו תרומה בשוק והשפעות חברתיות אתה רוצה להתמקד. רב משפחתי:
- דופלקס / טריפלקס / קוואדפלקס
- דירות גן
- דירות בינוניות
- מגורי סטודנטים
- קשישים / דיור מוגן
מִשׂרָד:
- אזור העסקים המרכזי (CBD)
- בתים בשטח מסחרי
- משרד רפואי
- בנייני משרדים בפרברים
תַעֲשִׂיָתִי:
- מחסן בתפזורת
- מחסן פלקס
- ייצור כבד
- הרכבה קלה
- אחסון בקירור/קירור
- אולם תצוגה
- אִחסוּן
קִמעוֹנִי:
- מרכז קמעונאי קהילתי
- קניון אזורי
- רצועה / פלאזה / מרכז קניות
מקוון:
- תעודות סל נדל"ן מסחרי
- קרנות נאמנות נדל"ן מסחרי נדל"ן
- נכסים מסחריים REITs
- מניות נכסים מסחריים__COVERCY_TRANSLATION_SEPARATOR____COVERCY_TRANSLATION_SEPARATOR__ מניות
- מניות חברת בניית נכסים מסחריים
- מימון המונים של נכסים מסחריים
כעת, לאחר שיש לך תמונה ברורה יותר לאן הכסף שלך ילך - ועד כמה ההשפעה הגדולה והחיובית של זה יכולה להיות - עדיין אכפת לך, ובצדק, מהשורה התחתונה שלך. אז, האם זה שווה את זה?
איך משקיעי נדל"ן מסחרי מרוויחים כסף?
CRE יכול להיות מסובך והוא סוג נכסים יקר מאוד. עם זאת, משקיעים חכמים יכולים לגלות אזורים עם ביקוש מובנה לנדל"ן ולרכוש נכסים כשההיצע עדיין מוגבל. להלן שלוש שיטות המשמשות להגדלת החזר ה-ROI בעת השקעה ב-CRE:
- שיפוץ בנייני דירות
אזור עם כלכלה חזקה וגידול אוכלוסייה קבוע יכול להיות הזדמנות לקנות עכשיו, ולהרוויח מאוחר יותר. שיפוץ בניין דירות והגדלת פוטנציאל ההשתכרות שלו, למשל, באמצעות שיפור שטחי המגורים של השוכרים - ולכן העלאת דמי השכירות ותוך כדי כך - העלאת המחיר הכולל של הנכס.
- שיפוץ נכס תעשייתי
מציאת אזור/שכונה במצוקה עם פוטנציאל להתעוררות כלכלית בעתיד הקרוב עשויה להניב תשואות גבוהות. אסטרטגיה ארוכת טווח תכלול נכסים שיוקמו מחדש לפיתוח מחדש לקמעונאות, למשל, ברגע שהביקוש יזנק. לאחר מכן, מכירת הנכס תוך מינוף הערכה שהרווחת תחסל את תיק ההשקעות שלך במהירות. לחלופין, אתה יכול לבחור להמשיך להחזיק בו, ולהבטיח צינור תזרים מזומנים.
- זכאות לקרקע
אם אתה מזהה קרקע ללא פיתוח נוכחי או מתוכנן, אבל המחקר שלך מכתיב שהיא בשלה לצמיחה דמוגרפית וכלכלית בעתיד הנראה לעין, תרצה לרכוש אותה ולאחר מכן לקבל את כל ההיתרים הדרושים. קבלת רישיון בנייה, למשל, לא אומר שאתה צריך לעשות זאת בעצמך. פשוט הפכת את העבודה להרבה יותר קלה ליזם שיחתוך לך צ'ק שמן על הקרקע ויעשה את העבודה בעצמו. כשותף מוגבל, זו תהיה התוצאה הרצויה והסבירה.
—
כפי שאתה יכול לראות, לצד פיזור תיקים, CRE יכול לספק תזרים מזומנים מדיירים ללא תנודתיות של השקעות ציבוריות. בתיק שלך, זה גם ירחיב את יכולתך למנף את החוב באמצעות יצירת הון רב יותר כאשר הנכסים שלך יתייקרו לאורך זמן, מכיוון שסוג נכסים זה מחזיק בערך מהותי. עבור המשקיע הממוצע, ההשקעה ב-CRE היא הרבה יותר קשה בגלל נקודת המחיר שלה. למי שיכול לשים את ידו על עסקאות כאלה, התגמולים יהיו בצורת ניכויי מס, שכן הם יכולים להשתמש בקוד המס כראוי לטובתו.
מאחר שנדל"ן הוא נכס מתדרדר, מס הכנסה מאפשר דחיית וניכוי מס הכנסה שנתיים. החוק מאפשר פחת על פני 39 שנים לכל נכס. הפחת מעניק לך פיצוי עבור תיקון רכוש כאשר מתרחש בלאי, וכדי להחזיק יותר מכספך בכל שנה. הטבת מס נוספת המסייעת למשקיעי CRE היא בורסת 1031. זה סעיף מס שמאפשר לדחות רווחי הון. הזכרנו את זה בקצרה קודם לכן.
בעיקרון, כפי שאתה יודע, מס רווחי הון משולם על הרווח שהרווחת בעת מכירת השקעה. בורסת 1031 מאפשרת למשקיעי CRE להתאפק עם חשבון מס רווחי הון בעת מכירת הנכס - רק אם אתה משתמש בסכום שהרווחת לרכישת נכס להשקעה אחר. החלון או מסגרת הזמן למהלך זה הוא: נמכר תוך 45 יום וקניית הנכס השני תוך 180 יום.
האם כדאי להשקיע בנכס מסחרי?
העשירים האולטרה אוהבים לשים את כספם ב-CRE. כל השקעה טומנת בחובה סיכון כלשהו, והנדל"ן המסחרי אינו שונה. אבל באופן כללי, תשואות הנדל"ן עולות על אלו של שוק המניות. אמנם אנחנו עדיין בעיצומו של מחזור כלכלי, והמגיפה גרמה לשווקים לדאוג שאנשים לא יחזרו למשרדים שלהם, היום, זה ברור - שטח המשרדים מתאושש. עבור CRE, מקובל לשמוע את "כלל ה-50%", אפילו בקרב האנשים שונאי הסיכון.
מהו כלל 50%?
כלל ה-50% טוען שמשקיעי נדל"ן צריכים לצפות שהוצאות התפעול יהיו כ-50% מההכנסה הגולמית של הנכס. זה לא כולל כל תשלומי משכנתא אבל כן כולל הוצאות אחרות כמו ארנונה, ביטוח, תיקונים, תחזוקה ושירותים בתשלום בעלים. הערה: כלל 50% הוא רק קו מנחה. המספר הזה לא חקוק באבן. במציאות, המספר ישתנה, אבל זה בדרך כלל הערכה טובה.
מהו החזר ROI טוב על נדל"ן מסחרי?
שיעור תשואה פנימי, או IRR, הוא למעשה המדדים הנפוצים ביותר להערכת הזדמנויות השקעה בנדל"ן. IRR הוא אחוז היעד שצפוי למשקיע להרוויח במהלך חיי ההשקעה - אם ההשקעה מתפקדת כמצופה, שאמור להיות לפחות 6-8%, ובדרך כלל יעד 8-14%. עסקאות יוצאות דופן מגיעות לעשרות הגבוהות או אפילו שנות העשרים.
למרות שה-IRR הוא מדד חשוב מאוד, הוא אינו מספר את הסיפור המלא ואמור להיות אחד ממדדים רבים לשימוש כאשר שוקלים השקעה פוטנציאלית בנדל"ן. IRR, כשלעצמו, לא אומר לנו דבר על תשלומים תקופתיים בפועל או על הרווחיות הכוללת, שכן יש שונות עצומה בתזרימי המזומנים וברווח הכולל שישתווה ל-IRR ספציפי.
—
חמושים בידע מעמיק יותר על מה עוסק נדל"ן מסחרי, תתי הענפים שלו, כלי הרכב השונים שבהם משתמשים בהשקעה בו, אם זה באמת שווה את זה ומה שנחשב לתשואה טובה, אתה יכול לתת לאחרים להתמודד עם זה בצורה מכוונת יותר, בבטחה, ותוך כדי כך.
* כתב ויתור
השקעה בנדל"ן מסחרי עלולה להיות מסוכנת. זה לא מתאים לכולם. בעוד שאנו שואפים לספק מידע כללי כדי לעזור לך להבין טוב יותר את השקעות CRE, איננו מספקים ייעוץ השקעות או מייעצים בעד או נגד השקעה מסוימת.
CRE משאבי השקעה
- הזדמנויות הנדל"ן החדשות ביותר בתחום הבריאות שאתה צריך לדעת
- תחזית נדל"ן לאירוח: מה שאתה צריך לדעת כדי לשפר את ההשקעות שלך
- בניית העתיד: מה רופאי משפחה צריכים לדעת על חידושים בבנייה __COVERCY_ איך עושים ניהול נכסים
- CRE?
- עתודות הון נדל"ן
- כיצד להשקיע בנדל"ן מסחרי
- הפצות אוטומטיות של מפל מים בנדל"ן מסחרי
- מה צריך לדעת על NOI ו-GPR השקעות מסחריות
- הבנת הסיכונים בהשקעה בנדל"ן מסחרי
אנו משתמשים בקובצי Cookie כדי להבטיח שאנו נותנים לך את החוויה הטובה ביותר באתר שלנו. על ידי שימוש באתר שלנו, אתה מסכים למדיניות הפרטיות שלנו.