כמה עולה ניהול נכסים בנדל"ן מניב?

דמי ניהול בעת העסקת מנהל נכסים

הגורמים שמשפיעים על דמי הניהול החודשיים

כמות העבודה מכתיבה את עלות דמי הניהול שחברת ניהול נכסים או מנהל נכסים יגבו כדי לטפל בנכס שלכם. התשובה לשאלות "כמה עולה לשכור מנהל נכסים מקצועי?" או "כמה עולה לשכור חברת ניהול נכסים?" היא שזה תלוי במגוון גורמים שנסקרו להלן.

מה נכלל בדמי הניהול?

הזכרנו זאת בקצרה קודם, אבל הגיע הזמן להעמיק.

היקף שירותי ניהול הנכסים משפיע ישירות על כמה מנהלי נכסים יגבו דמי חודשי או אחוז מהשכירות או מההכנסה משכירות. אם יש לכם מספר יחידות מסחריות לטפל בהן, העסקת מנהל נכס מצדיקה את העלות. סוגי השירותים יכולים להשתנות, אך בדרך כלל כוללים:

• דמי תחזוקה לטיפול שוטף בנכס (כולל העסקת קבלנים חיצוניים במידת הצורך)
• קליטת דיירים חדשים ודמי פינוי לדיירים בעייתיים או שאינם משלמים
• הבטחת שיעור תפוסה גבוה כך שהנכס יישאר ריק רק במקרים החריגים ביותר

לעיתים חברת הניהול שמטפלת ביחידות שלכם יכולה לקחת על עצמה אחריות נוספת, כמו מציאת חברות ביטוח מתאימות, מיקוח על מחירים מיטביים לשירותים, ושיחות עם דיירים בנוגע לנכסים פנויים.

עלות ניהול נכסים – מה נכלל ומה צריך לדעת

אפשר למצוא חברות ניהול נכסים שמוכנות לעבוד בתשלום קבוע כדי לתחזק את הנכס, אך לעיתים קרובות מומלץ לשלם אחוז מהשכירות החודשית. כך יש להן אינטרס ישיר להשאיר את הנכס מאויש.

מקובל גם שחברות כאלה ירוויחו ממקורות נוספים בזמן שהן מועסקות על ידכם. למשל, הן עשויות לגבות מהדייר תשלום ישירות עבור חידוש חוזה.

מה לצפות מחברת ניהול נכסים שתטפל עבורכם, ועל מה לשים לב:

• פינויים – כפי שהוזכר קודם. לפעמים דיירים לא עומדים בהסכם. זה יכול להיות איחורים מתמשכים בתשלום או מטרד והתנהגות מפריעה בנכס. חברת הניהול תגבה תשלום עבור תהליך הפינוי המייגע – בדרך כלל סביב 400$ לכל פינוי, בנוסף לעלויות בית המשפט.
• איחורים בתשלום – לרוב יש קנס על תשלום מאוחר. גובהו תלוי בחוזה מול הדייר, כשהממוצע עומד על כ-7% מדמי השכירות החודשיים.
• תחזוקה – מבוצעת על ידי צוות פנימי או קבלן חיצוני. נהוג לגבות דמי תוספת על תחזוקה, לרוב 7%-10% נוספים מעל עלויות התחזוקה של הנכס, כמו אינסטלציה או מיזוג אוויר.

הערה: יש חברות שמחזיקות צוותי תחזוקה משלהן. במקרה כזה כדאי להגדיר בחוזה אילו שירותי תחזוקה שוטפת כלולים בעלות, ומה נחשב לתוספת. סביר שינסו לגבות עלויות עבודה וחומרים. ודאו שלא תופתעו, ושבחוזה מוגדר גבול ברור לסכום שהם רשאים לגבות.

• פרסום – רכיב משמעותי בעלויות וגורם קריטי. חברות שונות מתייחסות לנושא אחרת. יש מי שכלולות בהן עלויות הפרסום בדמי הניהול או באחוז שהוסכם, אחרות יחלקו את העלות איתכם, ויש שלא יציעו את השירות בכלל. בכל מקרה, זה משפיע על שיעורי התפוסה ולכן חשוב להסדיר זאת.
• השמת דיירים חדשים – חלק מהחברות גובות עבור השמת דייר חדש או דורשות בונוס על החתמת דייר על חוזה. 50% משכר הדירה של החודש הראשון לדייר חדש הוא דבר נפוץ.
• יחידה מאוישת – יש מנהלים שיגבו תשלום רק אם יש דייר בנכס. אם קומה שלמה בבניין משרדים ריקה, או מספר דירות בבניין מגורים עומדות ללא דיירים, הם עשויים לגבות תעריף מופחת.
• דמי ריקון – ייתכן שתיתקלו בחברות שיבקשו מכם להפקיד מראש דמי שכירות עבור 1-3 חודשים, או חלק מהם. זה נועד לכסות עלויות פרסום, תשלום עמלת מתווך וטיפול בניירת ובנאמנות.
• יש בעלי נכסים שמעדיפים לבצע חלק מהמשימות בעצמם ולהאציל רק את תהליך סינון הדיירים. אלו תחומי האצלה, וכדאי לבחור מה אתם מעדיפים להעביר לחברת הניהול בהתאם לסגנון הניהול שלכם. יש שרוצים להעביר את כל המשימות, ואחרים מעדיפים להישאר מעורבים מאוד.

כשותפים מוגבלים, כנראה שלא תרצו לטפל בכל אלו בעצמכם.

אז כמה כדאי לשלם לחברת ניהול נכסים?

מהו מחיר טיפוסי לניהול נכסים?

תעריף מקובל בענף הוא 8%-5% מערך השכירות החודשי של הנכס, בנוסף לכל הוצאה שהוסכמה בחוזה.

מה נחשב למחיר טוב לניהול נכסים?

דמי ניהול טובים יהיו בין 5%-4% מסך דמי השכירות החודשיים של נכס מסחרי. עם זאת, זכרו שגורמים כמו מיקום, גודל, מצב הנכס, כמות, סוג ואיכות הדיירים והשירותים שסוכם שהחברה תבצע ישפיעו מאוד על המחיר. כדאי לבדוק את דמי הניהול המקובלים באזור ולהשוות את הנכס שלכם לנכסים דומים בגודל ובשימוש.

חוזה ניהול נכסים – על מה לשים לב

האם דמי ניהול נכסים מוכרים לצורכי מס?

אם אתם מנהלים את הנכס בעצמכם, תוכלו להכיר בהוצאות רבות ולהפחית את חבות המס. אם אתם מעבירים את הניהול לחברה חיצונית, בדרך כלל כל ההוצאות הקשורות לתשלום להן מוכרות לניכוי.

—

למדתם על דמי ניהול באופן כללי, מה לצפות כאשר משלמים לחברת ניהול, על מה לשים לב ומה צפוי אם תבחרו לעשות זאת בעצמכם. סקרנו גם את חשיבות קריאת החוזה, מה לבחור להאציל — בהתאם לאישיות ולסגנון הניהול שלכם — ומה נחשב לתעריף הוגן בעת העסקת חברת ניהול נכסים.

*כתב ויתור

השקעה בנדל"ן מסחרי עלולה להיות מסוכנת. היא לא מתאימה לכולם. למרות שאנו שואפים לספק מידע כללי שיסייע להבין טוב יותר השקעות בנדל"ן מניב, איננו מעניקים ייעוץ השקעות ואיננו ממליצים בעד או נגד השקעה מסוימת.