חלוקות מפל אוטומטיות בנדל"ן מסחרי

בואו נלמד על אסטרטגיות מפל

אסטרטגיות השקעה, שיטות ומדדי ביצוע הם כלי הנשק של כל משקיע מתוחכם בזירה התחרותית שנקראת עסקים. אסטרטגיית המפל היא אחת הכלים היעילים ביותר.

גלו מהי תצורת מפל, למה היא משמשת, אילו סוגים קיימים וכיצד ניתן לנצל אותה לבנקאות ולתהליכי תזרים מזומנים בנדל"ן מסחרי.

לתשומת לבכם: Covercy היא פלטפורמת ניהול ההשקעות הראשונה שמציעה ל‑GPs ול‑LPs חלוקות מפל מותאמות אישית מקצה לקצה באמצעות חיוב ACH. בלחיצת כפתור אחת מחשבים את חלוקת המפל, והכספים עוברים ישירות מחשבון בנק אחד לאחר עם שותף הבנקאות המועדף של Covercy. לחצו כאן לקביעת הדגמה ולראות כיצד חלוקות מפל אוטומטיות של Covercy יעבדו עבורכם.

מהי תצורת מפל בהשקעות?

תרשימי מפל, הידועים גם כחלוקות מפל, הם כלי ויזואלי שממחיש כיצד מתחלקות תשואות ההון בין כל המשקיעים המשתתפים בעסקה. שמם נובע מצורת התרשים.

מבני מפל משויכים לרוב לקרנות פרייבט אקוויטי ונועדו ליצור היררכיית משקיעים – לקבוע את המעמד הפיננסי של כל שותף בעסקה, שנגזר בדרך כלל מכמות ההון/המאמץ שכל משקיע משקיע ונוטל על עצמו.

מאמר קשור: Ensuring Partnership Success: The Role of Distribution Waterfalls in the GP-LP Relationship

בדרך כלל, כדי לעודד את ה‑GP (השותף הכללי) למקסם את הרווחיות עבור ה‑LPs (שותפים מוגבלים), ה‑GP מקבל חלק גדול יותר מהתשואה הכוללת ביחס להשקעתו הראשונית.

איפה משתמשים בתרשימי מפל?

תרשימי מפל משמשים לרוב בעולמות העסקים כדי להמחיש באופן חזותי כיצד ערך התחלתי הופך לערך סופי – על ידי הצגת כל ההוספות וההפחתות לאורך הדרך.

אנחנו יודעים שהרעיון מעט מופשט, אז הנה דוגמה לאיך נראה תרשים מפל:

איך נראה תרשים מפל?

מקור: CRE Models

מהי תצורת מפל בנדל"ן?

כפי שהוזכר, מפלים הם מבנים פיננסיים שנועדו לקבוע מדדי תשואה למשקיעי נדל"ן – להגדיר כיצד מתחלקת התשואה ולהראות כיצד כל משקיע מקבל חזרה את השקעתו (חלקו בחלוקת תזרים המזומנים).

דוגמה למודל מפל פשוט:

ספונסר (הגורם שמוביל את הפרויקט מתחילתו ועד סופו) שמציע תשואה מועדפת של 8% ולאחר מכן חלוקה של 70/30.

במקרה זה הספונסר למעשה אומר שלא תקבלו את חלקכם היחסי בתזרים המזומנים המתחלק עד שהוא יקבל תשואה של 8% על השקעתו. לאחר מכן כל התשלומים יוזרמו לבעלי ההון עד להשבה מלאה של ההשקעות הראשוניות.

לאחר מכן אתם, ה‑LP, תקבלו 70% מהחלוקות – וה‑30% הנותרים יופנו לספונסר כ"פרומוט".

הערה: "פרומוט" הוא המונח שמתאר את חלק ההון והתשואה הכספית שמקבל ה"מקד" – כלומר השותף הכללי/הספונסר/הבעלים.

מה חשוב לדעת על מודלי מפל בנדל"ן מסחרי?

ראשית, נדבר על המונח "סף תשואה".

בנכס נדל"ן מסחרי, סף תשואה הוא רף שקובעים המשקיעים ושאותו חייבים לעבור לפני שמתחילות חלוקות למשקיעים – לעיתים לשכבה מסוימת של משקיעים (לרוב לפי גובה ההון).

לרוב, במבני מפל יש מספר ספי תשואה שנקבעים מראש בהסכם על בסיס יעדי IRR (או מכפילי הון) מוגדרים.

שנים של תכנון קפדני, משא ומתן וסעיפי חוזה יצירתיים מצד משקיעים מנוסים הובילו להיווצרות מגוון רחב של מבני מפל.

כיצד בנויים בדרך כלל מודלי מפל:

לפי החזרת הון: ניתן להסכים על סעיפים בחוזה, למשל סף תשואה מסוים על החזר ההון למשקיע לפני שהספונסר מקבל את חלקו.

לפי אירוע הון: כאשר מתרחש אירוע כמו מימון מחדש או מכירת נכס, הוא עשוי להביא להחזר הון מלא או לחלוקה חדשה וייחודית (שונה מהחלוקות השוטפות).

לדוגמה, חלוקה רגילה של 70/30, ואז מימון מחדש (אירוע הון) שמוביל לחלוקה חדשה של 60/40.

לפי שכבות: אירועי הון יכולים לשנות את החלוקה בהתאם לשינוי במבנה העסקה או בתשואה. הסכמי מפל דו־שכבתיים מסייעים לבסס היררכיה וסדר במצבים כאלה. אירוע הון עשוי להפעיל סעיפים שמחלקים כספים אחרת – הן מבחינת הסכומים והן לפי חלוקת המשקיעים לשכבות (לרוב לפי ההון שסיכנו).

דוגמאות אמיתיות למבני מפל:

תשואה מועדפת: שותפים מועדפים בעסקה (בדרך כלל בעלי הון גדול יותר) מקבלים קדימות בחלוקות – לרוב בטווח של 5%–8%.

סעיף Catch-Up: דומה ל‑XIRR אך מחייב שהמשקיעים (שותפים מוגבלים) יקבלו 100% מהתשואות עד שמגיעים לסף מסוים. רק אז היתרה עוברת לשותפים הכלליים.

חלוקה: לאחר תשלום התשואה המועדפת, התשואות הנותרות מתחלקות בין הספונסר (השותף הכללי) למשקיעים (השותפים המוגבלים), למשל 85/15, 90/10 או 70/30. הדבר תלוי במבנה המפל שקבעתם, ולעיתים קיימים כמה ספי חלוקה. לדוגמה:

• 80/20 עד 14% IRR
• 70/30 עד 18% IRR
• 60/40 מעל 18% IRR

חלוקה פשוטה: מודל מפל פשוט ללא תשואה מועדפת או בדיקת IRR אחורה. כל התקבולים מתחלקים בין המשקיע בהון לשותף הכללי. מצב זה נדיר יחסית.

לאחר שסקרנו את המבנים השונים, חשוב לציין שבפועל רוב העסקאות מחלקות "תשואה מועדפת" לכל אורך הדרך, למעט בעת אירועי הון המפעילים ספים גבוהים יותר כגון "מימון מחדש" או "מימוש נכס".

אחרי שפרסנו את האסטרטגיות, ייתכן שנותרו לכם שאלות:

—

ש: האם כל העסקאות מציעות תשואה מועדפת?

ת: לא. יש פרויקטים שלא מציעים תשואה מועדפת.

—

ש: האם התשואה המועדפת נצברת בריבית דריבית?

ת: כאשר תשואה מועדפת נצברת לשנה הבאה, היא יכולה להיות בריבית דריבית או ללא ריבית. בריבית דריבית של 5% למשל, 10,000 דולר שיתגלגלו יהפכו ל‑10,500 דולר בשנה שאחריה.

—

ש: אם לא הושגה תשואה של 5% (לדוגמה) בשנה מסוימת, האם היא עוברת לשנה הבאה או שהתשואה המועדפת מתאפסת בכל שנה?

ת: זה תלוי בנוסח ההסכם ובמה שסוכם ביניכם.

—

ש: האם הספונסר והשותף המוגבל מקבלים את החזר ההון באותו זמן?

ת: בדרך כלל כן – ההון שלהם מטופל באופן דומה. אך שוב, הדבר תלוי בתנאים שסוכמו בהסכם.

—

ש: מה קורה אם התשואה המועדפת לא מושגת?

ת: כמו בכל השקעה, אתם נושאים בסיכון שהפרויקט לא יגיע לסף התשואה המועדפת שהובטח בתחילה. עם זאת, גם לספונסר יש הון מושקע ומוטיבציה להגיע ליעד – אחרת לא יזכה בפרומוט שלו. התשואה המועדפת נועדה להעמיד אתכם, ה‑LPs, בראש סדר העדיפויות משום שההון שלכם מסכן.

—

ש: למה הספונסר זכאי לפרומוט?

ת: ייתכן שהספונסר תרם פחות הון מכם (ה‑LPs) להון הכולל, אבל לא כדאי לשכוח שהוא אחראי גם על:

• איתור וזיהוי נכסים
• ביצוע בדיקת נאותות מקיפה
• משא ומתן על הסכמי רכישה ומכירה
• גיוס מימון

ועוד פעולות רבות, בהתאם לסוג ההובלה שלו בעסקה.

ש: איך ניתן לבצע חלוקות מפל אוטומטיות?

תוכנה כמו Covercy משלבת את מודל המפל בתוך פלטפורמת ניהול ההשקעות שמשמשת GPs ו‑LPs. כשמגיע הזמן לבצע חלוקה, ה‑GP מפעיל את מודל המפל, והחישוב והעברת הכספים מתבצעים אוטומטית. שילוב יכולות בנקאיות בתוך הפלטפורמה – בניגוד לכלים אחרים בשוק – מאפשר ל‑GPs ול‑LPs להעביר כסף בקלות מחשבון אחד לאחר, בלי להתעסק בקבצי NACHA מסורבלים, בהעברות בנקאיות או בשליחת צ׳קים בדואר. ראו איך זה עובד בהדגמה ללא עלות.

——

עסקאות במבנה מפל קשה להסביר במילים בלבד – ועיון בתרשימים אמיתיים מסייע להבין. עברנו על שני ההיבטים הללו ודיברנו על השימושים שלהם בנדל"ן מסחרי, על מה חשוב לדעת ועל המבנים השונים. כדאי לבנות את העסקה כך שתהיה לטובתכם, כדי שכאשר היעדים מושגים במהלך חיי העסקה ובסיומה, תזכו בתגמול ההולם את ההון שסיכנתם.

*כתב ויתור

השקעה בנדל"ן מסחרי יכולה להיות מסוכנת ואינה מתאימה לכולם. Covercy מספקת מידע כללי כדי לעזור לכם להבין טוב יותר השקעות נדל"ן מסחרי. אנו איננו נותנים ייעוץ השקעות או ממליצים בעד או נגד השקעה מסוימת.

משאבי השקעה בנדל"ן מסחרי

• ההזדמנויות העדכניות ביותר בנדל"ן בריאות שכדאי להכיר
• תחזית נדל"ן מלונאי: מה צריך לדעת כדי לשפר את ההשקעות
• בונים את העתיד: מה על GPs לדעת לגבי חדשנות בבנייה
• כמה עולה ניהול נכסים בנדל"ן מסחרי?
• רזרבות הון בנדל"ן
• איך להשקיע בנדל"ן מסחרי
• חלוקות מפל אוטומטיות בנדל"ן מסחרי
• מה חשוב לדעת על NOI ו‑GPR בהשקעות נדל"ן מסחרי
• הבנת הסיכונים בהשקעה בנדל"ן מסחרי