Reconversión de oficinas: Una transición con éxito
GP How-tos
Si se lanza a la reconversión de oficinas, se dará cuenta enseguida de que tendrá mucho trabajo por delante
A principios del tercer trimestre, la Administración Biden anunció planes para ayudar a los promotores inmobiliarios a reconvertir edificios de oficinas -en dificultades desde la pandemia- en viviendas multifamiliares, ofreciendo préstamos a tipos inferiores a los del mercado y continuando la identificación de oportunidades para las mejores reconversiones de oficinas posibles. Esto sigue a un periodo ya histórico de conversiones de oficinas, que alcanzaron su máximo histórico en el 4T -22.
Aunque se ha considerado un paso positivo para el sector, no está exento de dificultades. Como han señalado algunos miembros del sector, el proceso de convertir una oficina en una vivienda multifamiliar no es sencillo. Para ello es necesario evaluar y planificar minuciosamente múltiples aspectos de la estructura a fin de prepararla para un uso diferente.
Algunos ejemplos son la sustitución, renovación o reparación de sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado, infraestructuras de fontanería, ventanas, controles de incendios y sistemas de seguridad, el replanteamiento y la reconfiguración de los planos de planta para los ocupantes residenciales, y mucho más. Algunos mercados, como California, exigen incluso adiciones medioambientales, como la adaptación antisísmica.
Cada uno de estos proyectos requiere una gestión minuciosa, tanto desde el punto de vista operativo como financiero, para llevarlos a cabo y mantener la reconversión de las oficinas en el buen camino. Y todo ello antes o durante las negociaciones con bancos, socios capitalistas e inversores privados para captar capital para el inmueble.
Para cualquier GP que esté considerando meterse en la conversión de oficinas ahora o en un futuro próximo, la necesidad de ejecutar programas de esta magnitud requerirá una tecnología que consolide sus múltiples fases y tareas para hacerlo manejable y garantizar que no se pasa por alto ni un solo detalle. Algunos de ellos son:
- Creación de activos promocionales y de proyección financiera para informar y atraer a los inversores.
- Promoción del activo a una base de datos de inversores existente y seguimiento del interés.
- Gestión de estructuras de propiedad prorrateadas, waterfall, de capital privado y deb
- Asegurar, coordinar, procesar y seguir la actividad de recaudación de fondos.
- Gestión de diversos tipos de pago a proveedores y otras partes implicadas
- Seguimiento y gestión de los proyectos relacionados con la conversión de la oficina
- Calcular y emitir distribuciones trimestrales automatizadas a los inversores.
- Informes sobre los resultados de la conversión de la oficina a lo largo del tiempo
- Creación de cuentas bancarias, gestión de transacciones y seguimiento de la actividad
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Otras posibilidades con la reconversión de oficinas
Los profesionales del sector han observado que no todos los edificios de oficinas tienen los huesos necesarios para convertirse en viviendas. En algunos casos, sólo puede reconvertirse una parte del inmueble. Esto crea una oportunidad adicional para los desarrollos de uso mixto. El uso mixto, que ya es una oportunidad popular para el sector inmobiliario comercial, añade más complejidad, pero también más canales de ingresos a través del comercio minorista, la hostelería y otros usos.
En estos casos, también será fundamental apoyarse en una solución de gestión de inversiones inmobiliarias comerciales. Habrá que cumplir diferentes códigos y normativas, los inversores con diferentes objetivos y filosofías pueden estar interesados en los aspectos no relacionados con la vivienda del activo, y habrá que gestionar otros innumerables detalles. Las empresas que exploren el uso mixto tendrán más necesidad que nunca de automatizar y agilizar la mayor parte posible del proceso.
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