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Si se está adentrando en la conversión de oficinas, pronto descubrirá que tendrá mucho entre manos
A principios del tercer trimestre, la Administración Biden anunció planes para ayudar a los desarrolladores a convertir edificios de oficinas —que han tenido dificultades desde la pandemia— en viviendas multifamiliares, ofreciendo préstamos a tasas por debajo de las de mercado y continuando con la identificación de oportunidades para las mejores conversiones de oficinas posibles. Esto se produce tras un período ya histórico de conversiones de oficinas, que alcanzaron un máximo histórico en el cuarto trimestre de 2022.
Si bien esto se ha visto como un avance positivo para el sector, no está exento de desafíos. Como han señalado algunos en la industria, el proceso de convertir una oficina en vivienda multifamiliar no es tarea sencilla. Hacerlo requiere una evaluación y una planificación cuidadosas de múltiples aspectos de la estructura para prepararla para un tipo de uso distinto.
Algunos ejemplos incluyen reemplazar, renovar o reparar los sistemas de climatización (HVAC), la infraestructura de plomería, las ventanas, los controles contra incendios y los sistemas de seguridad de vidas; repensar y reconfigurar las distribuciones de planta para ocupantes residenciales, y mucho más. Algunos mercados, como California, incluso exigen incorporaciones medioambientales, como el reforzamiento sísmico.
Cada uno de estos proyectos requiere una gestión cuidadosa —tanto operativa como financiera— para poder completarlos y mantener la conversión de la oficina en marcha. Y todo esto antes de, o mientras, interactúa activamente con bancos, socios de capital e inversionistas privados para recaudar capital para la propiedad.
Para cualquier GP que esté considerando incursionar en la conversión de oficinas ahora o en el futuro cercano, la necesidad de ejecutar programas de esta magnitud requerirá tecnología que consolide sus numerosas fases y tareas, a fin de hacerlas manejables y garantizar que no se pase por alto ningún detalle. Entre ellas se incluyen:
- Crear materiales promocionales y proyecciones financieras para informar e involucrar a los inversionistas
- Promover el activo entre una base de inversionistas existente y hacer seguimiento del interés
- Gestionar estructuras de propiedad prorrateadas, de cascada (waterfall), de capital privado y de deuda
- Asegurar, coordinar, procesar y dar seguimiento a la actividad de captación de capital
- Gestionar diversos tipos de pagos a proveedores y otras partes involucradas
- Hacer seguimiento y gestionar los proyectos relacionados con la conversión de la oficina
- Calcular y emitir distribuciones trimestrales automáticas a los inversionistas
- Informar sobre el desempeño de la conversión de la oficina a lo largo del tiempo
- Crear cuentas bancarias, gestionar transacciones y dar seguimiento a la actividad
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Otras posibilidades con la conversión de oficinas
Los profesionales del sector han señalado que no todos los edificios de oficinas cuentan con la estructura necesaria para convertirse en viviendas. En algunos casos, solo una parte de la propiedad puede convertirse. Esto crea una oportunidad adicional para los desarrollos de uso mixto. Ya popular en el sector inmobiliario comercial, el uso mixto añade más complejidad, pero también más canales de ingresos a través del comercio minorista, la hostelería y otros usos.
En estos casos, apoyarse en una solución de gestión de inversiones inmobiliarias comerciales también será fundamental. Habrá que cumplir distintos códigos y normativas, podría haber inversionistas con objetivos y filosofías diferentes interesados en los aspectos no residenciales del activo, y será necesario gestionar innumerables detalles más. Las firmas que exploren el uso mixto tendrán, más que nunca, la necesidad de automatizar y optimizar la mayor parte posible del proceso.
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