רוב השותפים הכלליים (מנהלי השקעות - GPs) מכירים את מודל ההפצה הפרו-ראטה הנפוץ.
עם זאת, חלקם אולי לא מכירים את האופן שבו פלטפורמת Covercy
יכולה להפוך תשלומי הפצה פרו ראטה לחלק הקל ביותר ביום שלכם. נסו את Covercy חינם היום.
מבנה הבעלות
בהשקעה בנדל"ן מסחרי, ישנם לעתים קרובות מספר משקיעים או שותפים התורמים הון לרכישה או פיתוח של נכס. עניין הבעלות של כל משקיע נקבע בדרך כלל על פי סכום השקעתו ביחס לסך ההון שהושקע.
חלוקת רווחים
כאשר הנכס מייצר הכנסה או רווחים, כגון הכנסות משכירות או הכנסות ממכירה, חלוקת הטבות פיננסיות אלה נעשית לעתים קרובות על בסיס יחסי. המשמעות היא שהרווחים מתחלקים בין המשקיעים באופן יחסי לאינטרס הבעלות שלהם.
חישוב
כדי לחשב את החלוקה היחסית, סך כל הרווחים או ההכנסות שנוצרו על ידי הנכס מחולקים על בסיס אחוזי הבעלות של המשקיעים. לדוגמה, אם למשקיע א' יש נתח בעלות של 40%, ולמשקיע ב' יש נתח בעלות של 60%, הרווחים יחולקו בהתאם.
תשלום
לאחר קביעת החלוקה היחסית, המשקיעים מקבלים את חלקם ברווחים או בהכנסות. זה יכול להיות בצורה של חלוקות מזומנים, מזוכה לחשבונותיהם, או מושקע מחדש בפרויקט, בהתאם לתנאים הספציפיים של הסכם ההשקעה.
הפצה פרו ראטה מבטיחה שכל משקיע יקבל חלק הוגן מההטבות הכספיות על בסיס השקעתו. היא מיישרת את החלוקה עם האינטרסים של הבעלות ומסייעת לשמור על הון עצמי בין המשתתפים בהשקעת נדל"ן מסחרי.
Covercy עוזר לשותפים כלליים ונותני חסות לעסקאות, לנהל משקיעים חיצוניים, לחשב תשלומי הפצהולהעביר כספים לחשבונות משקיעים., נסה אותו בחינם עוד היום.
תוכנת הפצת תשלומים Pro rata
שותפים כלליים (מנהלי השקעות) אשר לוקחים משקיעים חיצוניים בנדל"ן מסחרי או פרויקטים אחרים להשקעה לעתים קרובות יש אפשרויות תוכנה שונות זמינות כדי לעזור לנהל ולחלק הפצות פרו ראטה לשותפים המוגבלים שלהם (LPs). פתרונות תוכנה אלה לניהול השקעות תוכננו במיוחד כדי לייעל את תהליך ההפצה, לשפר את השקיפות ולשפר את התקשורת בין מנהל השקעות ו-LPs. בעוד הצעות ותכונות ספציפיות עשויות להשתנות בין ספקי תוכנה שונים, בדרך כלל יש כמה תכונות ליבה כלולות.
ניהול הפצה
פתרונות תוכנה אלה מספקים בדרך כלל כלים לניהול ואוטומציה של תהליך ההפצה. הם מאפשרים מנהלי השקעות כדי להגדיר לוחות זמנים להפצה, חשב פרו ראטה או waterfall מודלים של הפצה, ויצירת הצהרות הפצה. קומץ פתרונות תוכנה, כמו Covercyשילוב ישיר עם, נדל"ן מסחרי ספקים בנקאיים לתשלומים ניתן לבצע באופן מיידי ולעקוב אחר סנט.
דיווח משקיעים
התוכנה עשויה לכלול תכונות דיווח למשקיעים, המאפשרות מנהלי השקעות כדי להפיק דוחות מפורטים עבור LPs. דוחות אלה יכולים לכלול מידע על ביצועי הנכס, תזרימי מזומנים והתפלגות חלוקה פרו ראטה.
פורטל משקיעים
פתרונות תוכנה רבים מציעים פורטלי משקיעים מקוונים, שבהם LPs יכולים לגשת למידע ההשקעה שלהם, להציג הצהרות הפצה ולעקוב אחר הפצות פרו ראטה שלהם. פורטלי משקיעים משפרים את השקיפות ומספקים ל-LPs גישה בזמן אמת לנתוני ההשקעה שלהם.
ניהול מסמכים
פלטפורמות תוכנה אלה כוללות לעתים קרובות יכולות ניהול מסמכים לאחסון וארגון הסכמים משפטיים, מסמכי מנוי וקבצים רלוונטיים אחרים. זה עוזר מנהלי השקעות עקוב אחר רשומות המשקיעים וייעל את תהליכי התיעוד.
כלי תקשורת
פתרונות תוכנה מסוימים מספקים תכונות תקשורת, כגון העברת הודעות מאובטחת או שילוב דואר אלקטרוני, כדי להקל על תקשורת יעילה בין מנהלי השקעות ו-LPs. זה מאפשר עדכונים מהירים, הודעות הפצה ומענה לשאילתות משקיעים.
אינטגרציה והתאמה אישית
בהתאם לספק התוכנה, ייתכנו אפשרויות לשילוב עם מערכות הנהלת חשבונות, פלטפורמות פיננסיות או תוכנות אחרות המשמשות את מנהלי השקעות. ייתכן גם שתכונות התאמה אישית יהיו זמינות, המאפשרות מנהלי השקעות כדי להתאים את התוכנה לזרימות העבודה הספציפיות של ההפצה ולדרישות הדיווח שלהם.
דוגמה לתשלום התפלגות פרו ראטה
בואו ניקח לדוגמה דוגמה להפצה פרו ראטה לפרויקט נדל"ן מסחרי שבו מעורב שותף כללי (מנהל השקעות) ו-12 משקיעים חיצוניים (שותפים מוגבלים או LPs). בתרחיש זה, נניח כי מנהל השקעות זכאי לקידום, שהוא חלק נוסף מהרווחים מעבר לחזקתם.
נניח שסך הרווחים מהפרויקט מסתכם ב- $1,000,000 והתפלגות הבעלות היא כדלקמן:
מנהל השקעות בעלות: 10%
בעלות LP1: 8%
בעלות LP2: 7%
בעלות LP3: 6%
בעלות LP4: 5%
בעלות LP5: 5%
בעלות LP6: 5%
בעלות LP7: 4%
בעלות LP8: 4%
בעלות LP9: 4%
בעלות LP10: 4%
בעלות LP11: 3%
בעלות LP12: 3%
פרו ראטה
חישובים
חישוב ההתפלגות הפרו-ראטה יהיה כדלקמן:
חישוב אחוז הבעלות הכולל (לא כולל מנהל השקעות קידום): אחוז בעלות כולל = סכום אחוזי בעלות LP = 8% + 7% + 6% + 5% + 5% + 5% + 4% + 4% + 4% + 4% + 4% + 3% + 3% = 57%
קבע את מנהל השקעות לקדם: מנהל השקעות קידום = סה"כ רווחים * מנהל השקעות אחוז בעלות = $1,000,000 * 10% = $100,000
חישוב התפלגות LP pro rata (למעט מנהל השקעות לקדם): LP Distribution = (סה"כ רווחים – מנהל השקעות קידום) * (אחוז בעלות LP / אחוז בעלות כולל)
עבור כל LP: הפצת LP1 = ($1,000,000 – $100,000) * (8% / 57%) הפצת LP2 = ($1,000,000 – $100,000) * (7% / 57%) הפצת LP3 = ($1,000,000 – $100,000) * (6% / 57%) ... התפלגות LP12 = ($1,000,000 – $100,000) * (3% / 57%)
חשב את ההתפלגות הכוללת שיש לבצע לכל LPs: התפלגות LP כוללת = סכום הפצות LP
בדוגמה זו, הסמל מנהל השקעות יקבל קידום של 100,000 דולר, וכל LP יקבל את החלוקה הפרו-ראטה המתאימה לו על בסיס אחוזי הבעלות שלו. ניתן לחשב את הסכומים הספציפיים עבור כל LP באמצעות הנוסחה שהוזכרה בשלב 3.
שים לב שזוהי דוגמה פשוטה, ובתרחישים בעולם האמיתי, החישוב עשוי לכלול גורמים נוספים או התאמות כמפורט בהסכם השותפות או במסמכי ההצעה.
תוכנת הפצה מובנית בתוך פלטפורמת ניהול השקעות כמו Covercy יכול לייעל את תהליכי החישוב וחלוקת התשלום עבור מנהלי השקעותמה שמקל על ניהול והגדלת תיקי ההשקעות שלהם., Covercyהאינטגרציה הבנקאית הופכת את זה לפשוט במיוחד עבור מנהלי השקעות כדי להפיץ תשלומי LP מחשבון בנק אחד לאחר באופן מיידי.
מלבד מודל הפצה פרו-ראטה פשוט, ישנם מספר אחרים תשלומי הפצה שניתן להשתמש בהם בנדל"ן מסחרי או בפרויקטים אחרים להשקעה. מודלים או תת-מודלים אלה עשויים להיות מיושמים על בסיס התנאים וההסכמים הספציפיים בין השותף הכללי (מנהל השקעות) והשותפים המוגבלים (LPs). הנה כמה סוגי ומודלים נפוצים של תשלום:
במודל החזרה מועדף, LPs מקבלים הפצות לפני מנהל השקעות. התשואה המועדפת היא שיעור תשואה קבוע מראש שעל LPs לקבל על ההון המושקע שלהם לפני מנהל השקעות הופך להיות זכאי לכל חלק מהרווחים. לאחר השגת התשואה המועדפת, כל הרווחים הנותרים מחולקים על בסיס יחס שיתוף מוסכם.
A waterfall מבנה התפלגות הוא מודל רציף המגדיר היררכיה של סדרי עדיפויות חלוקה. הוא מתאר כיצד רווחים או הכנסות מחולקים בין מפלגות שונות על בסיס ערכי סף או שכבות ספציפיים. לדוגמה, הסמל waterfall מבנה עשוי לתעדף את התשואה של ההון המושקע, ואחריו את התשואה המועדפת, ולאחר מכן להקצות את הרווחים הנותרים ל מנהל השקעות ו-LPs על פי יחס שיתוף שנקבע מראש.
הוראת התעדכנות, המשמשת לעתים קרובות בשילוב עם waterfall מבנה, מאפשר את מנהל השקעות כדי "להדביק את הפער" לאחוז מסוים מהרווחים לאחר שה-LPs קיבלו את התשואות המועדפות עליהם. הוראת ההדבקה מבטיחה כי מנהל השקעות מקבל חלק גדול יותר של רווחים כדי לפצות על כל תקופה קודמת שבה LPs קיבלו חלק גדול יותר.
שיעור משוכה הוא שיעור תשואה מוגדר שיש להשיג לפני ביצוע הקצאות חלוקה מסוימות. הוא פועל כאמת מידה, וברגע שביצועי ההשקעה עולים על שיעור המשוכה, יחס שיתוף ההפצה עשוי להשתנות או להיות מותאם.
הוראת clawback היא מנגנון שניתן לכלול במודל ההפצה כדי לטפל בחוסר איזון פוטנציאלי או בהתפלגות יתר. אם הסמל מנהל השקעות מקבלים יותר רווחים ממה שהיו זכאים להם לאורך חיי הפרויקט, סעיף ה- clawback מאפשר להחזיר את הסכום העודף ל- LPs.
תשואה מועדפת
במודל החזרה מועדף, LPs מקבלים הפצות לפני מנהל השקעות. התשואה המועדפת היא שיעור תשואה קבוע מראש שעל LPs לקבל על ההון המושקע שלהם לפני מנהל השקעות הופך להיות זכאי לכל חלק מהרווחים. לאחר השגת התשואה המועדפת, כל הרווחים הנותרים מחולקים על בסיס יחס שיתוף מוסכם.
Waterfall מבנה
A waterfall מבנה התפלגות הוא מודל רציף המגדיר היררכיה של סדרי עדיפויות חלוקה. הוא מתאר כיצד רווחים או הכנסות מחולקים בין מפלגות שונות על בסיס ערכי סף או שכבות ספציפיים. לדוגמה, הסמל waterfall מבנה עשוי לתעדף את התשואה של ההון המושקע, ואחריו את התשואה המועדפת, ולאחר מכן להקצות את הרווחים הנותרים ל מנהל השקעות ו-LPs על פי יחס שיתוף שנקבע מראש.
הוראת התעדכנות
הוראת התעדכנות, המשמשת לעתים קרובות בשילוב עם waterfall מבנה, מאפשר את מנהל השקעות כדי "להדביק את הפער" לאחוז מסוים מהרווחים לאחר שה-LPs קיבלו את התשואות המועדפות עליהם. הוראת ההדבקה מבטיחה כי מנהל השקעות מקבל חלק גדול יותר של רווחים כדי לפצות על כל תקופה קודמת שבה LPs קיבלו חלק גדול יותר.
שיעור משוכות
שיעור משוכה הוא שיעור תשואה מוגדר שיש להשיג לפני ביצוע הקצאות חלוקה מסוימות. הוא פועל כאמת מידה, וברגע שביצועי ההשקעה עולים על שיעור המשוכה, יחס שיתוף ההפצה עשוי להשתנות או להיות מותאם.
הוראת Clawback
הוראת clawback היא מנגנון שניתן לכלול במודל ההפצה כדי לטפל בחוסר איזון פוטנציאלי או בהתפלגות יתר. אם הסמל מנהל השקעות מקבלים יותר רווחים ממה שהיו זכאים להם לאורך חיי הפרויקט, סעיף ה- clawback מאפשר להחזיר את הסכום העודף ל- LPs.
בחירת מודל ההפצה הנכון
לפני בחירת מודל הפצה עם שותפים מוגבלים (LPs) בפרויקט נדל"ן מסחרי, שותפים כלליים (מנהלי השקעות) צריך להיות מודע לשיקולים המרכזיים הבאים
יישור קו עם מטרות המשקיעים: מנהלי השקעות צריך להבין היטב את המטרות וההעדפות של LPs שלהם. זה כולל התחשבות בגורמים כגון רמת המעורבות הרצויה, תיאבון הסיכון, צרכי הנזילות ופרופילי התשואה הרצויים. על ידי התאמת מודל ההפצה למטרות אלה, מנהלי השקעות יכול לשפר את שביעות רצון המשקיעים ולמשוך הון.
תקשורת ברורה ושקיפות: חיוני ליצור תקשורת ברורה ושקופה עם LPs לגבי מודל ההפצה וחישובי הפרו ראטה. LPs צריכים להיות בעלי הבנה מקיפה של האופן שבו ייקבעו ההפצות, תזמון ההפצות, וכל המורכבויות הפוטנציאליות הכרוכות בכך. תקשורת פתוחה ומתמשכת מסייעת לבנות אמון ולשמור על בריאות מנהל השקעות-מערכת יחסים LP.
הסכם שותפות ושיקולים משפטיים: מודל ההפצה צריך להיות מוגדר בבירור בהסכם השותפות או במסמכי ההפעלה. חיוני לעבוד עם ייעוץ משפטי כדי להבטיח שמודל ההפצה עומד בחוקים, בתקנות ובשיקולי המס החלים. ההסכם צריך להתוות בבירור את החישובים היחסיים, כל הוראות נוספות, ואת הזכויות והחובות של שניהם מנהלי השקעות ו-LPs.
גמישות ויכולת הסתגלות: מנהלי השקעות צריך לשקול את הגמישות של מודל ההפצה שנבחר. פרויקטים של נדל"ן מסחרי יכולים להיות בעלי ביצועים ותנאי שוק משתנים. מודל הפצה המאפשר התאמות או שינויים כדי להתאים לנסיבות משתנות יכול להיות יתרון. מנהלי השקעות צריך גם להעריך את ההשפעה הפוטנציאלית של תרחישים שונים, כגון מימון מחדש, אירועי הון או הרחבות פרויקטים, על ההתפלגויות היחסיות.
מידול פיננסי וניתוח רגישות: מנהלי השקעות צריך לבצע מודלים פיננסיים יסודיים וניתוח רגישות כדי להבין את ההשלכות של מודל ההפצה הנבחר על תזרימי מזומנים, תשואות פרויקטים ורווחיות כוללת. ניתוח זה מסייע להעריך את ההשפעה הפוטנציאלית של גורמים שונים, כגון שינויים בביצועי נכסים, תנאי שוק או אירועים בלתי צפויים, על ההתפלגויות היחסיות ותוצאות הפרויקט.
דרישות רגולציה ודיווח: מנהלי השקעות חייב להבטיח עמידה בדרישות הרגולציה והדיווח החלות על מודל ההפצה. בהתאם לתחום השיפוט ולמאפייני הפרויקט, ייתכנו כללים וחובות ספציפיים שיש לעקוב אחריהם. מנהלי השקעות צריך להיות מודע לדרישות אלה כדי למנוע בעיות משפטיות או רגולטוריות.
פוסט בבלוג
פתרון בנקאות נדל"ן מסחרי רק עבור מנהלי השקעות
ספר אלקטרוני
שווקי מולטי פמילי מובילים
& כיצד למקסם את התוצאות
מרכז העזרה
כיצד לייבא הפצות ל- Covercy מנהל השקעות פלטפורמה
לא בטוחים מה מתאים לכם?
לקביעת הדגמה ואנחנו נעזור לך להחליט.
