היתרונות והיתרונות של השקעות נדל"ן מסחריות
השקעה בנדל"ן מסחרי היא מרתיעה בגלל כמות ההון והסיכון הכרוכים בכך. נוסף על כך, ראשי התיבות המסובכים והנוסחאות המורכבות של התחום עלולים לגרום לבלבול גם למשקיעים ותיקים.
השקעה בנדל"ן מסחרי מציעה הזדמנות לבנות עושר, לייצר הכנסה פסיבית ולגוון את תיק ההשקעות של האדם. כדי למקסם את התשואות ולמזער את הסיכון, המשקיעים חייבים להבין את המדדים הפיננסיים העיקריים שעוזרים להעריך את הביצועים, הערך והפוטנציאל של הנכס.
אם ברצונך להבין טוב יותר כיצד נמדדים ביצועי ההשקעות שלך בנדל"ן מסחרי, אל תחפש רחוק יותר.
בואו נדבר על שני מדדים חיוניים להשקעה בנדל"ן מסחרי: הכנסה תפעולית נטו (NOI) ושכר דירה פוטנציאלי ברוטו (GPR). כמשקיע, אתה צריך לדעת על מדדי נדל"ן מסחרי שיאפשרו למשקיעים לקבל החלטות מושכלות להשקעה בנכס מסחרי ולייעל את נכסי הנדל"ן המסחרי שלהם.
לפני שנקפוץ לדון ב-NOI וב-GPR, בואו נלמד תחילה על הסוגים והיתרונות של נדל"ן מסחרי ללא דיחוי.
סוגי נדל"ן מסחרי
נדל"ן מסחרי מציע יתרונות רבים של השקעה בנדל"ן מסחרי להשקעה ומקיף סוגי נכסים שונים. לכל סוג נדל"ן מסחרי יש את המאפיינים הייחודיים שלו, הזדמנויות השקעה מסחריות וסיכונים.
מאמר קשור: כיצד להשקיע בנדל"ן מסחרי
הבנת סוגים שונים של שווקי נדל"ן מסחריים יכולה לעזור למשקיעים לזהות את הזדמנויות ההשקעה הטובות ביותר להתחיל להשקיע בנדל"ן ולעמוד ביעדים הפיננסיים שלהם ובסובלנות הסיכון שלהם.
בנייני מסחר ומשרדים
בנייני משרדים מיועדים להכיל עסקים ואנשי מקצוע. עסקאות נדל"ן מסחריות אלו יכולות לנוע החל משטחי משרדים קטנים עבור דיירים מסחריים בודדים ועד למבנים רבי דיירים גדולים, כגון גורדי שחקים. יתר על כן, לבניינים מסחריים יש בדרך כלל הסכמי שכירות ארוכים יותר.
נכסים קמעונאיים
נכסים קמעונאיים משמשים למכירת סחורות ושירותים לצרכנים. הם יכולים לנוע מחלונות ראווה קטנים לקניונים גדולים ולהקיף פורמטים שונים, כולל מרכזי סטריפ, מרכזי כוח ומרכזי לייף סטייל. הצלחתם של נכסים קמעונאיים תלויה בגורמים כמו מיקום, תמהיל שוכרים, העדפות צרכנים ותנאים כלכליים.
נכסים תעשייתיים
נכס תעשייתי מורכב בדרך כלל מפעילויות ייצור, אחסנה, הפצה ומחקר ופיתוח.
נכסים רב משפחתיים
נכסים רב משפחתיים מורכבים מיחידות נדל"ן למגורים המיועדות לאכלס דיירים חד משפחתיים או מרובים, כגון בנייני דירות ובתים משותפים. נכסי מגורים אלו יכולים להציע תזרים מזומנים יציב למשקיעים רבים בשל הביקוש המתמשך לדיור. עם זאת, הם עשויים להיות כפופים גם לתקנות דיור מקומיות ולגורמים כלכליים המשפיעים על תעריפי השכירות ורמות הפנויות של אסטרטגיית ההשקעה הרב-משפחתית.
נכסי אירוח
נכסי אירוח כוללים בתי מלון, מוטלים, אתרי נופש ומתקני לינה אחרים הנותנים מענה למטיילים ולתיירים. השקעה בנכסי אירוח דורשת הבנה מעמיקה של הגורמים המשפיעים על הביקוש, כגון מגמות תיירותיות, תנאים כלכליים ותחרות. נכסי אירוח יכולים להיות עתירי ניהול ועשויים לדרוש ידע מיוחד כדי לפעול בהצלחה.
אסטרטגיית נדל"ן מסחרית מקיפה חיונית עבור כל משקיע כדי להצליח בשוק. אנו ממליצים לך לקרוא את המאמר המפורט שלנו בנושא כיצד למקסם את אסטרטגיית הנדל"ן המסחרי שלך.
מהי NOI (הכנסה תפעולית נטו)
NOI או הכנסה תפעולית נטו היא חישוב המשמש למדידת הרווחיות של השקעות ב-RE זורמות (מניבות הכנסה).
NOI הוא בעצם כל ההכנסות מנכס בניכוי כל הוצאות התפעול הדרושות.
זהו אך ורק נתון לפני מס המופיע בדוח רווח והפסד של הנכס. נתון זה אינו כולל את תשלום הקרן והריבית על ההלוואות, הפחתות, ההפחתה או ההוצאה ההונית שלך.
בענפים אחרים, מדד זה נקרא "EBIT" או רווח לפני ריבית ומסים.
NOI לעומת EBIT
NOI משמש לניתוח היכולת של נכסי RE לייצר הכנסה.
EBIT, לעומת זאת, נקבע על ידי הפחתת ה-COGS (עלות הסחורה הנמכרת) והוצאות התפעול של חברה מההכנסות שלה.
במילים פשוטות, בנדל"ן, אין "סחורה נמכרת", לכן, NOI ייחודי ל-RE.
דוגמה:
אתה משקיע ורוכש נכס שמייצר $20,000,000 (שכירות ועמלות).
הפעלתו תעלה לך $6,000,000. הוצאות הפחת יעלו לך עוד ~ 200,000 $.
ה-NOI שלך יהיה $14,000,000.
ה-EBIT שלך, לעומת זאת, יהיה $13,800,000, מכיוון שהוא לוקח בחשבון את הוצאות הפחת.
כיצד לחשב הכנסה תפעולית נטו (NOI)
כאמור, חישוב ה-NOI הוא פשוט הפחתת הוצאות התפעול מההכנסות שנוצרו על ידי נכס.
ההכנסה עשויה להגיע מהכנסות משכירות, דמי חניה, דמי שירות וכן הלאה.
הוצאות תפעול, למשל, יכולות להיות ארנונה, ביטוח ותיקונים.
מבחינה נוסחתית:
NOI (הכנסה תפעולית נטו) = RR-OE
RR = הכנסות מנדל"ן (מקרקעין).
OE = הוצאות תפעול
הבנת NOI
עכשיו, כשאנחנו בדרך כלל תופסים את ה-NOI טוב יותר, בואו נצלול קצת יותר.
הכנסה משכר דירה מהשוכרים היא המטרה. אבל הנכס שלך עשוי להניב תזרים מזומנים ממקומות ומתקנים אחרים, כגון מתקן כביסה, עמדות טעינה לרכב חשמלי, מכונות אוטומטיות ומבני חניה.
כאמור, הוצאות הוניות, כגון עלות קולטי גג סולאריים חדשים, או מערכת HVAC חדשה לכל הבניין, אינן נכללות בחישוב.
לא נכללות גם הוצאות התפעול, כמו עלות הפעלת תיקוני שירות, תחזוקה (שירותי ניקיון ותיקונים - כולל דמי ביטוח).
חישוב ה-NOI יעזור לך לקבוע את שיעור ההיוון - שלמעשה עוזר לך להעריך את שווי הנכס - ובסופו של דבר יאפשר לך להשוות בין הזדמנויות שונות להשקעה בנכס (בעת מכירה או קנייה).
הערה:
NOI משמש גם בעת חישוב ה-ROI/IRR הכולל, תשואה במזומן ומכפיל הכנסה נטו.
נכסים ממומנים משתמשים ב-NOI בנוסחאות ה-DCR (Debt Coverage Ratio) שלהם. זה עוזר למלווים ולמשקיעים לדעת אם ההכנסה המופקת של הנכס מכסה את תשלומי החוב שלו לצד הוצאות התפעול הרגילות.
מהו NOI טוב בנדל"ן?
למען האמת, אין דבר כזה NOI "טוב". במציאות, אתה יכול להשוות את ה-NOI של נכס אחד לאחד דומה באותו אזור. זה יאפשר לך להשוות הוצאות ולראות אם שלך גבוהות מדי. לאחר מכן, ניתן יהיה להשיג שיפור תזרים המזומנים הכולל שלך מהנכס על ידי קיצוץ אסטרטגי בעלויות התפעול או על ידי הגדלת הכנסות משכירות באופן יצירתי.
בואו נרחיב כיצד תוכלו למקסם את ה-NOI שלכם.
איך לשפר את ה-NOI
אין נוסחה מיוחדת או דרך נסתרת להגדיל את ה-NOI שלך. כפי שהזכרנו קודם לכן, מדובר בהגדלת הזרימה ו/או הפחתת העלויות. אבל הנה שלושה טיפים שיעזרו לך לשפר את ביצועי ההשקעה שלך.
- יצירת הכנסה נוספת: מחוץ לתחום של הגדלת הכנסה או ירידה בהפסד הוא המסלול היצירתי; רעיונות חדשים ושותפויות אסטרטגיות להגדלת תזרים המזומנים מחוץ למילוי משרות פנויות או הגדלת שכר הדירה, כמו שלטי חוצות וכרזות גדולות על הבניין לתוספת הכנסה מפרסומות, רמות חניה נוספות שבהן החניה מועטה, או אפילו דמי תוספת של חיות מחמד מדיירים קיימים.
- צמצם את הוצאות הפעולה: כסף מדמם הוא דבר נורא לכל השקעה. זה מערער את פוטנציאל הרווחים שלך. סקירת הוצאות הנכס שלך - אם לא עשית זאת זמן מה - יכולה להיות מקום טוב להתחיל בו. אולי מדובר בדמי ניהול נכסים גבוהים, אולי הגיע הזמן לפאנלים סולאריים על הגג, או השקעה במערכת קירור או מים יעילה יותר לבניין כולו. חשב ועשה את החישוב מה יעלה לך יותר בטווח הארוך; לעשות שיפורים כאלה עכשיו או להפסיד כסף לטווח ארוך אם לא עשית זאת.
- הגדל את הכנסות השכירות: וזה ברור. אבל אתה יכול גם להעריך את שיעור המילוי של המשרות הפנויות שלך. אולי זה התהליך האיטי של הצטרפות וציר הזמן של דיירים חדשים, ועבודה על זירוז תהליכים כאלה. אולי השקעה בשיווק ובמיתוג טוב יותר עבור הנכס יכולה להפחית את משך הזמן שהחללים יושבים ריקים. המתמטיקה צריכה להיות: מה עולה לי יותר? שיווק טוב יותר או חללים ריקים. חתימה על תמריצים עם דיירים חדשים היא גם טקטיקה תקפה.
קח את הספר האלקטרוני שלנו על תחזית נדל"ן מסחרי לשנת 2023 עכשיו!
עכשיו כשסיקרנו את ה-NOI והוצאנו על שכר דירה - בואו נדבר על GPR.
מה זה GPR?
GPR הוא ראשי התיבות של Gross Potential Rent. משקיעי נדל"ן מסחריים חייבים לקבל החלטות מושכלות כאשר הם קובעים באילו נכסים להשקיע. אמנם ישנן אסטרטגיות ונוסחאות רבות למדידת מדדים כאלה, אבל GPR הוא אחד היסוד שצריך לדעת.
במונחים של הדיוטות, GPR הוא הסכום הכולל של ההכנסה שאתה יכול לצפות לקבל מנכס שקנית על סמך שכר דירה בשוק. כדי לקבוע את ה-GPR, אתה מניח שכל היחידות הזמינות בנכס תפוסות במלואן, וכי דמי השכירות עבור כל אחת משולמים במלואם.
החשיבות של GPR
GPR חשובה מכיוון שלאורך תהליך הפסילה, זה הדבר הראשון שאתה צריך לדעת כאשר אתה בוחר להפעיל את ההדק בעסקה. כאשר אתה רוכש נכס מסחרי, אתה משלם עמלה קבועה. GPR מאפשר לך לדעת עד כמה הנכס רווחי ופוטנציאל הרווחים שלו.
חישוב פוטנציאל שכירות ברוטו
ראשית, כאשר משווים נכסים דומים באותה קרבה, עליכם לשאול את היועצים, המשרד, חברת ההשקעות, הברוקראז' והסוכנים שלכם לגבי הממוצע בשוק.
לאחר מכן, ברגע שהמספרים לפניך, ביצוע מחקר משלך והשוואה עם המידע שקיבלת מהצוות שלך ייצור ודאות גבוהה יותר. אתה רוצה לחשב את ה-GPR לעצמך בשביל שקט נפשי - גם אם אתה משקיע כ-LP.
לדוגמה:
נכס שאתה מעוניין לקנות יש 30 יחידות ושכר הדירה בשוק הוא $800 לחודש.
ה-GPR יהיה 30×800 (30 יחידות כפול 800 דולר) = 24,000. לאחר מכן, פעמים 12 (שנה אחת).
24,000 x 12 = 288,000 USD.
GPR = $288,000.
——
דנו מהו NOI, למה הוא משמש, כיצד לשפר אותו באמצעות חשיבה בתוך ומחוץ לקופסה, מהו GPR, עד כמה הוא חשוב וכיצד להשתמש בו כדי להעריך עסקה. עכשיו יש לך הבנה טובה יותר לגבי עסקאות שיכולות לעזור לך לצבור יותר עושר, להשפיע יותר וליצור מורשת חזקה יותר.
* כתב ויתור
השקעה בנדל"ן מסחרי עלולה להיות מסוכנת. זה לא מתאים לכולם. בעוד שאנו שואפים לספק מידע כללי כדי לעזור לך להבין טוב יותר את השקעות CRE, איננו מספקים ייעוץ השקעות או מייעצים בעד או נגד השקעה מסוימת.
CRE משאבי השקעה
- הזדמנויות הנדל"ן החדשות ביותר בתחום הבריאות שאתה צריך לדעת
- תחזית נדל"ן לאירוח: מה שאתה צריך לדעת כדי לשפר את ההשקעות שלך
- בניית העתיד: מה רופאי משפחה צריכים לדעת על חידושים בבנייה __COVERCY_ איך עושים ניהול נכסים
- CRE?
- עתודות הון נדל"ן
- כיצד להשקיע בנדל"ן מסחרי
- הפצות אוטומטיות של מפל מים בנדל"ן מסחרי
- מה צריך לדעת על NOI ו-GPR השקעות מסחריות
- הבנת הסיכונים בהשקעה בנדל"ן מסחרי
אנו משתמשים בקובצי Cookie כדי להבטיח שאנו נותנים לך את החוויה הטובה ביותר באתר שלנו. על ידי שימוש באתר שלנו, אתה מסכים למדיניות הפרטיות שלנו.