הממשל הפדרלי עושה שני מהלכים גדולים כרגע שעשויים להיות להם השפעות אדווה גדולות בעולם הנדל"ן המסחרי - במיוחד עבור שותפים כלליים (GP) המנהלים תיקים כבדי משרד. מצד אחד, הם דוחפים את החזרת העובדים הפדרליים לתפקידם (RTO). מצד שני, הם גם מקצצים בשטחי משרדים, מוכרים בנייני ממשלה ומצמצמים את טביעת הרגל שלהם בנדל"ן.
עבור משקיעים - הן רופאי משפחה המחזיקים ומנהלים בנייני משרדים והן שותפים מוגבלים (LPs) שמשקיעים בתיקים אלה - הדבר יוצר שילוב של הזדמנויות וסיכונים פוטנציאליים. בואו נסתכל איך האסטרטגיה הכפולה הזו יכולה לפעול.
הדחיפה להחזרת עובדים פדרליים למשרד
אחד מהעדיפויות הגדולות של הממשלה היה להחזיר עובדים פדרליים לשולחנותיהם. הרעיון הוא שהחזרת אנשים למשרדים תעזור להחיות את אזורי מרכז העיר, להגביר עסקים מקומיים ולשפר את שיתוף הפעולה בתוך סוכנויות. ערים כמו וושינגטון די.סי. נאבקות בפעילות כלכלית איטית מאז החלה העבודה מרחוק, אז בתיאוריה, המהלך הזה אמור לעזור להחזיר את התנועה ברגל, שזה חדשות טובות עבור מסעדות, קמעונאים ועסקים סמוכים.
עבור רופאי משפחה עם בנייני משרדים המושכרים לדיירים ממשלתיים, זה יכול להיראות כמו ניצחון. יותר עובדים שחוזרים לעבודה פירושו ניצול גבוה יותר של שטחי משרדים, מה שעלול להפחית את הסיכוי של סוכנויות לצמצם את חוזי השכירות שלהם. אבל זה לא כל כך פשוט. זה שהעובדים חזרו למשרד לא אומר בהכרח שסוכנויות ירחבו את טביעת הרגל שלהם בנדל"ן. למעשה, הממשלה צועדת בכיוון ההפוך - להגדיל את שטחי המשרדים במקום להגדיל אותם.
תוכנית הממשלה לצמצם את טביעת הרגל שלה בנדל"ן
במקביל לכך שעובדים פדרליים חוזרים למשרד, הממשלה גם פורקת שטחי משרדים. על מינהל השירותים הכלליים (GSA) הוטל למכור יותר מ-500 בניינים פדרליים ברחבי הארץ, כולל נכסים בעלי פרופיל גבוה כמו הבניין הפדרלי של ננסי פלוסי בסן פרנסיסקו. המטרה? כדי לצמצם עלויות, להפחית את הוצאות התחזוקה ולייעל את האופן שבו הממשלה משתמשת בשטחי המשרדים שלה.
עבור רופאי משפחה, זה יוצר קצת עניין. מצד אחד, המשמעות היא פחות שוכרים ממשלתיים בטווח הארוך, מה שעלול להגדיל את המשרות הפנויות ולהקשות על שמירה על תזרים מזומנים יציב. אם סוכנות פדרלית הייתה אחד מדיירי העוגן שלך והם עוזבים, מילוי החלל הזה עם דייר דומה לטווח ארוך עשוי להיות אתגר - במיוחד בשוק משרדים שכבר נאבק עם משרות פנויות גבוהות.
מהצד השני, רופאי משפחה מסוימים עשויים לראות כאן הזדמנות. עם יותר מבנים פדרליים שיוצאים לשוק, ייתכנו סיכויים לרכוש נכסים במחירים מוזלים, להשתמש בהם מחדש, או למשוך דיירים מהמגזר הפרטי המחפשים שטחי משרדים במיקום טוב.
מה זה אומר עבור LP?
עבור LPs — שמשקיעים בקרנות נדל״ן ומסתמכים על רופאי משפחה כדי לנהל את הנכסים האלה — שאלת המפתח היא: איך זה משפיע על התשואות?
אם הדחיפה לחזרה למשרד תוביל לייצוב שיעורי התפוסה בבניינים המושכרים ממשלתיים, זה סימן חיובי. הכנסה קבועה משכירות עשויה להיות תזרימי מזומנים צפויים יותר עבור המשקיעים. אבל אם מגמת צמצום שטחי המשרדים גורמת ליותר משרות פנויות ולירידה בערך הנכסים, זה המקום שבו הדברים מסתבכים. עודף של בנייני משרדים ריקים עלול להפעיל לחץ כלפי מטה על תעריפי השכירות, ולהקשות על רופאי המשפחה לשמור על תשואות חזקות.
חוסר הוודאות של פוליסות אלה פירושה ש-LP צריכים להיות זהירים במיוחד בהערכת השקעות נדל"ן. האם רופאי המשפחה נוקטים בצעדים יזומים להפחתת הסיכון? האם הם מגוונים את תמהיל הדיירים כך שהם לא מסתמכים יתר על המידה על חוזי שכירות ממשלתיים? אלו הן שאלות קריטיות שהמשקיעים צריכים לשקול.
מסתכל על שני הצדדים של הדיון
כמו כל שינוי מדיניות גדול, ישנם טיעונים תקפים בשני הצדדים של המשוואה.
התיק לחזרה למשרד: תומכי מנדט החזרה לתפקיד טוענים שהוא יחזיר חיים למרכזים העירוניים. יותר עובדים במשרד פירושו יותר עסקים למסעדות מקומיות, בתי קפה וחנויות קמעונאיות, מה שעוזר לערים להתאושש מההאטה הכלכלית שנגרמה מעבודה מרחוק.
הקונטרה: בעוד שתפוסה מוגברת היא נהדרת עבור עסקים מקומיים, צמצום בו-זמנית של שטחי משרדים פדרליים עשוי לבטל את הרווחים הללו. אם סוכנויות ממשלתיות מצטמצמות או יוצאות מחכירות, בעלי הדירות עדיין עלולים להישאר עם נכסים פנויים, מה שמגביל כל דחיפה כלכלית אמיתית בטווח הארוך.
המקרה למכירת מבנים פדרליים: הממשלה רואה בצמצום שטחי המשרדים שלה צעד פיננסי חכם. על ידי מכירת מבנים לא מנוצלים, הם יכולים לצמצם את עלויות התחזוקה ולהשתמש בכסף זה טוב יותר במקומות אחרים.
הקונטרה: הבעיה היא שאם יותר מדי בניינים פדרליים ייצאו לשוק בבת אחת, זה עלול להוביל להיצע יתר של שטחי משרדים. יותר היצע פירושו ערכי נכסים נמוכים יותר, מה שעלול לפגוע במשקיעים פרטיים בנדל"ן וברופאי משפחה המנסים לשכור או למכור בנייני משרדים במחירים תחרותיים.
עם כל כך הרבה חלקים נעים, משקיעי נדל"ן צריכים להיות אסטרטגיים כיצד הם מגיבים לשינויים הללו. להלן מספר שיקולים מרכזיים:
- גיוון דיירים: על רופאי המשפחה להימנע מהסתמכות יתר על דיירים ממשלתיים ולעבוד על משיכת שילוב של דיירים מהמגזר הפרטי כדי לשמור על יציבות.
- שקול שימוש חוזר אדפטיבי: ניתן לייעד מחדש חללי משרד לשימושים אחרים - בין אם זה המרתם ליחידות מגורים, פיתוחים מעורבים או חללי עבודה משותפים.
- הישאר מעודכן במגמות השוק: מעקב אחר מדיניות הממשלה ושינויים בשוק הנדל"ן הוא קריטי לקבלת החלטות השקעה מושכלות.
- תקשר עם LP: שקיפות היא המפתח. מעקב אחר משקיעים לגבי סיכונים פוטנציאליים והצעדים הננקטים כדי לטפל בהם בונה אמון ואמון.
מחשבות אחרונות
הגישה של הממשלה הפדרלית לשטחי משרדים - דחיפת עובדים חזרה לעבודה ובו זמנית מכווצת את טביעת הרגל שלה בנדל"ן - יוצרת מצב מורכב למשקיעי נדל"ן מסחריים. ישנם יתרונות פוטנציאליים, כמו ייצוב תפוסת המשרדים בערים מרכזיות, אך ישנם גם סיכונים משמעותיים, כולל משרות פנויות גבוהות יותר וירידת ערכי נכסים.
עבור רופאי משפחה ו-LP כאחד, המפתח לניווט באי ודאות זו הוא יכולת הסתגלות. בין אם זה אומר גיוון בסיסי הדיירים, שימוש מחדש בשטחי משרדים או מעקב קפדני אחר מגמות שוק, אסטרטגיות חכמות יהיו חיוניות להפקת המרב מהדינמיקה המשתנה הזו.