הסכם סינדיקציה לדוגמה של נדל"ן
מבוא להסכמי סינדיקציה במקרקעין
סינדיקציה של נדל"ן היא אסטרטגיית השקעה רבת עוצמה המאפשרת למשקיעים מרובים לאחד את המשאבים שלהם כדי לרכוש נכסים גדולים יותר, לעתים קרובות רווחיים יותר ממה שהם יכולים בנפרד. הסכם סינדיקציה של נדל"ן הוא חוזה רשמי המתאר את התפקידים, האחריות והסדרי חלוקת הרווחים בין השותף הכללי (מנהל השקעות) והשותפים המוגבלים (LPs) במיזם השקעות נדל"ן. סוג זה של הסכם נפוץ במיוחד בנדל"ן מסחרי, שבו העלויות והמורכבות של רכישה וניהול יכולות להיות אסורות עבור משקיעים פרטיים.
בהשוואה להסכם פרויקט סטנדרטי של שותפות מוגבלת (LP) או חוזי השקעה פשוטים יותר בנדל"ן, הסכם סינדיקציה של נדל"ן הוא בדרך כלל מקיף יותר. בעוד הסכמי LP כוללים גם מבנה שותפות עם שותפים כלליים ומוגבלים, סינדיקציות כוללות לעתים קרובות הוראות מפורטות יותר לגבי ניהול הנכס, חלוקת הרווחים והזכויות והחובות של כל צד. הסכמי סינדיקציה יכולים גם להקיף מגוון רחב יותר של מכשירים ואסטרטגיות פיננסיות, כגון השקעות הון, מימון חוב ומנגנוני חלוקת רווחים, מה שהופך אותם לכלי רב-תכליתי להשקעות נדל"ן מתוחכמות.
הבדלים עיקריים בין סינדיקציה של נדל"ן לבין הסכמי LP סטנדרטיים
- מורכבות והיקף: הסכמי סינדיקציה הם בדרך כלל מפורטים יותר, המכסים היבטים שונים של ניהול נכסים, מימון וחלוקת רווחים. לעומת זאת, הסכמי LP עשויים להיות פשוטים יותר, ומתמקדים בעיקר במבנה השותפות הבסיסי ובחלוקת הרווחים.
- ניהול ובקרה: בסינדיקציה, לשותף הכללי יש בדרך כלל שליטה רבה יותר על הפעילות היומיומית של הנכס ועל תהליכי קבלת ההחלטות, בעוד השותפים המוגבלים מספקים הון ומקבלים תשואות. בהסכמי LP פשוטים יותר, תפקידי הניהול עשויים להיות פחות ברורים.
- מעורבות משקיעים: סינדיקציות מושכות לעתים קרובות מאגר גדול יותר של משקיעים, ומאפשרות רכישה של נכסים משמעותיים יותר ורווחיים יותר. הסכמי LP סטנדרטיים עשויים לכלול פחות משקיעים ופרויקטים בקנה מידה קטן יותר.
- סיכון ותגמול: הסכמי סינדיקציה יכולים להציע תשואות פוטנציאליות גבוהות יותר בשל היקף והיקף ההשקעות, אך הם גם מגיעים עם סיכונים גבוהים יותר. הסכמי LP, בהיותם פשוטים יותר, עשויים להציע תשואות פשוטות יותר אך עשויות להיות נמוכות יותר.
להלן הסכם סינדיקציה לדוגמה של נדל"ן עבור נכס מולטי-פמילי מסחרי היפותטי, שנועד להמחיש את המבנה הטיפוסי ואת מרכיבי המפתח של חוזה כזה.
הערה: נוסח ההסכם הבא נועד למטרות לדוגמה בלבד.
הסכם סינדיקציה לדוגמה של נדל"ן
[שם הנכס] הסכם סינדיקציה
הסכם סינדיקציה זה ("הסכם") נערך ונחתם החל מ- [תאריך], על ידי ובין [שם השותף הכללי], [מדינה] [סוג ישות] ("שותף כללי" או "מנהל השקעות"), והמשקיעים החתומים מטה (כל אחד מהם "שותף מוגבל" או "LP" וביחד, "השותפים המוגבלים").
1. מטרה
מטרת הסכם זה היא לקבוע את התנאים וההתניות לפיהם השותף הכללי והשותפים המוגבלים (ביחד, "השותפים") ירכשו, ינהלו וימכרו באופן פוטנציאלי את נכס המולטי-פמילי המסחרי הממוקם בכתובת [כתובת הנכס] ("הנכס").
2. הגדרות
- תרומות הון: סכום הכסף הכולל שתרמו השותפים לרכישת הנכס וניהולו.
- מזומנים הניתנים לחלוקה: המזומנים נטו הזמינים לאחר ניכוי כל הוצאות התפעול, שירות החוב והרזרבות מההכנסה ברוטו של הנכס.
- תשואה מועדפת: התשואה המינימלית על ההשקעה שיש לשלם לשותפים מוגבלים לפני חלוקת רווחים כלשהם לשותף הכללי.
3. תרומות הון
- שותף כללי: The מנהל השקעות מסכים לתרום [סכום או אחוז] מסך תרומות ההון.
- שותפים מוגבלים: כל LP מסכים לתרום את הסכום שנקבע בהסכמי המנוי שלהם, ביחד בסך [סכום או אחוזים].
4. ניהול
- רשות: מנהל השקעות תהיה לו סמכות מלאה לנהל ולשלוט בפעילות היומיומית של הנכס, כולל אך לא מוגבל להשכרה, תחזוקה, מימון ומכירה.
- חובות: מנהל השקעות תפעל לטובת השותפות ותעשה כמיטב יכולתה למקסם את ערך הנכס.
5. הפצות
- תשואה מועדפת: שותפים מוגבלים יקבלו תשואה מועדפת של [אחוזים] לשנה על תרומות ההון שלהם.
- חלוקת רווחיםלאחר תשלום התמורה המועדפת, יחולקו יתרת המזומנים הניתנים לחלוקה באופן הבא.:
- [אחוז]% לשותפים המוגבלים, באופן יחסי על בסיס תרומות ההון שלהם.
- [אחוזים]% לשותף הכללי.
6. עמלות
- עמלת רכישה: מנהל השקעות יהיה זכאי לדמי רכישה בשיעור של [אחוזים] ממחיר הרכישה של הנכס.
- דמי ניהול נכסים: מנהל השקעות יקבל דמי ניהול נכסים שנתיים בשיעור של [אחוזים] מההכנסה ברוטו של הנכס.
7. תקופה וסיום
- תקופה: הסכם זה יימשך עד למכירת הנכס או אלא אם כן יסתיים מוקדם יותר בהתאם להסכם זה.
- סיום: ההסכם יכול להסתיים בהסכמה הדדית של השותפים או עם התרחשותם של אירועים מסוימים כמפורט להלן.
8. הוראות כלליות
- החוק החל: הסכם זה יהיה כפוף ויפורש בהתאם לחוקי מדינת [המדינה].
- ההסכם כולו: הסכם זה מהווה את ההסכם המלא בין הצדדים ומחליף את כל ההסכמים וההבנות הקודמים.
9. חתימות
כעד, הצדדים בזאת ביצעו הסכם זה נכון ליום ולשנה הראשונה שנכתבה לעיל.
[שם השותף הכללי]
[חתימה]
[כותרת]
[שם שותף מוגבל]
[חתימה]
[כותרת]
הסכם המדגם לעיל מספק מבנה בסיסי לסינדיקציה של נדל"ן, המתאר מרכיבים מרכזיים כגון תרומות הון, תפקידי ניהול וחלוקת רווחים. בפועל, הסכמי סינדיקציה יכולים להיות מותאמים אישית מאוד כדי לענות על הצרכים והיעדים הספציפיים של ההשקעה והשותפים המעורבים. אנו ממליצים בחום להתייעץ עם היועץ המשפטי שלך כדי לגבש הסכמים מחייבים מבחינה משפטית לפני שיתוף עם משקיעים.
ניהול סינדיקציות נדל"ן עם Covercy פלטפורמת ניהול השקעות
ניהול יעיל של סינדיקציות נדל"ן כשותף כללי (מנהל השקעות) דורשת פלטפורמת ניהול השקעות חזקה ויעילה, וכן Covercy מציע פתרון אידיאלי. Covercy מייעל את כל תהליך הסינדיקציה, החל מגיוסי ההון ועד לניהול שוטף וחלוקת התשואות. עם Covercy, מנהלי השקעות יכול לעקוב בקלות אחר תרומות משקיעים, להפוך הפצות לאוטומטיות ולשמור על תקשורת שקופה עם כל השותפים המוגבלים.
התכונות המתקדמות של הפלטפורמה, כגון דיווח כספי בזמן אמת, ניהול מסמכים, ניתנות להתאמה אישית waterfall מודלים, ופורטלים למשקיעים, מעצימים מנהלי השקעות כדי לנהל סינדיקציות מרובות בקלות. על ידי מינוף Covercy, מנהלי השקעות יכול להתמקד במיקסום ביצועי הנכס ותשואות המשקיעים, תוך מזעור הנטל האדמיניסטרטיבי ושיפור קשרי המשקיעים.