חלוקת רווחים
בתחום הנדל"ן המסחרי

Covercy גורם נדל"ן מסחרי חלוקת רווחים פשוטה וחלקה עבור שותפים כלליים (מנהלי השקעות) וסינדיקטורים. נתן Covercy נסה בחינם. 

חלוקת רווחים בנדל"ן מסחרי

לקוחות שסומכים על קוברסי:

 

כל מה שצריך לדעת
על חלוקת רווחים

בהשקעות נדל"ן מסחרי, חלוקת הרווחים תלויה בדרך כלל בסוג כלי ההשקעה (כמו LLC, שותפות מוגבלת או נאמנות השקעות נדל"ן) ובתנאים הספציפיים של הסכם ההשקעה. להלן מידע נוסף על שותפויות מוגבלות וחברות LLC, אך שים לב שאלו הסברים כלליים והפרטים עשויים להשתנות בהתאם להסדר המסוים.

שותפויות מוגבלות (LPs)

LPs מורכבים משותף כללי אחד או יותר (מנהלי השקעות) ושותף מוגבל אחד או יותר (LPs). מנהלי השקעות בדרך כלל אחראים על ניהול פעילות השותפות ויכולים להיות בעלי אחריות בלתי מוגבלת, בעוד של- LPs יש אחריות מוגבלת ובדרך כלל אינם משתתפים בפעילות היומיומית. 

רווחים (והפסדים) ב- LP מחולקים בדרך כלל על פי הסכם השותפות, הקובע את החלק היחסי בו יחלוק כל שותף. זה נפוץ עבור מנהל השקעות לקבל דמי ניהול (בהתאם להכנסות הנכס או שווי נכסיו) ודמי ביצוע (בהתאם לרווחים). שאר הרווחים מחולקים בדרך כלל ל-LPs בהתבסס על נתח הבעלות היחסי שלהם.

חברות בערבון מוגבל (LLCs)

LLCs הם סוג של ישות עסקית משפטית המשלבת את המאפיינים של תאגיד ושותפות או בעלות בלעדית. הבעלים של LLC מכונים חברים, ורווחים והפסדים מחולקים בדרך כלל על פי הסכם ההפעלה. זה יכול להיות שווה בין כל החברים, או שזה יכול להיות ביחס לאחזקת הבעלות שלהם.

LLC יכול גם לספק מבנה גמיש יותר מאשר LP, המאפשר הקצאות מיוחדות של רווחים והפסדים שאינם מקפידים על אחוזי הבעלות.

בשני המבנים, משקיעים חיצוניים מקבלים בדרך כלל החזר על השקעתם באמצעות חלוקת רווחים. הפרטים יכולים להשתנות בהתאם לגורמים כמו תנאי הסכם ההשקעה, ביצועי ההשקעה, מבנה כלי ההשקעה והשיקולים המשפטיים והמיסוייים.

הן LPs והן LLCs מספקים רמה של הגנת אחריות למשקיעים. המשמעות היא שהמשקיעים בדרך כלל אחראים רק לסכום שהשקיעו ואין להם אחריות אישית לחובות החברה. עם זאת, ההבדל העיקרי הוא במבנה הניהול ובגמישות, כאשר LPs בדרך כלל בעלי מבנה נוקשה יותר עם מנהלי השקעות ניהול התפעול, וחברות LLC המאפשרות גמישות רבה יותר.

בשעה Covercyאנו מאמינים כי שירותי בנקאות משולבים הם המפתח לייעול חלוקת הרווחים למשקיעים חיצוניים.,

שקיפות ודיוק בחלוקת התשלומים בונים אמון ומחזקים את מערכת היחסים הכוללת בין משקיע למנהל, מה שמגדיל את הסיכוי שהמשקיעים יתרמו לעסקה הבאה שלך.

Covercy משלב תשלומי הפצה בצורה חלקה עם כלים חזקים אחרים לניהול משקיעים . נסה אותו בחינם עוד היום.

הרווח בן 4 השלבים
תהליך ההפצה

חישוב רווחים

זה כרוך בקביעת הרווח הנקי של ההשקעה, אשר דורש להפחית את כל העלויות וההוצאות מסך ההכנסות. זה יכול להיות כרוך גם בחישוב רווחי הון אם נכסים נמכרו.

החלת ההתפלגות Waterfall

הכוונה היא לשיטת חלוקת הרווחים כפי שהוגדרה בהסכם השותפות. זה יכול לכלול תשואות מועדפות, כאשר משקיעים מסוימים זכאים לתשואה מינימלית לפני שאחרים מקבלים רווחים כלשהם, כמו גם שכבות אחרות של חלוקת רווחים המבוססת על ביצועי ההשקעה. לקריאה נוספת בנושא waterfall הפצות כאן. 

חלוקת הכספים

לאחר ביצוע החישובים לעיל, חלוקת הרווחים בפועל יכולה להתרחש. זה בדרך כלל כרוך בהעברת הכספים לחשבון הבנק של כל משקיע.

דיווח

כמו כן, על המשקיעים לקבל דו"ח המפרט את החלוקה ואופן חישובה, לרוב כחלק מעדכון שוטף על ביצועי השקעתם.

בדרך כלל, שותפים כלליים (מנהלי השקעות) בהשקעה בנדל"ן, או נציגיהם הממונים, אחראים לחישוב וחלוקת רווחים לשותפים מוגבלים (LPs) או למשקיעים חיצוניים. מנהלי השקעות לעתים קרובות להשתמש בשילוב של תוכנה ושירותים שכירים כגון רואי חשבון או מנהלי קרנות כדי לטפל בתהליך, כפי שהוא יכול להיות מורכב למדי, במיוחד עבור השקעות גדולות יותר. גם עם סיוע זה, הם עדיין צריכים לוודא שהחישובים נכונים וכי ההתפלגויות נעשות כראוי.

קרא עוד על שיטות עבודה מומלצות לתקשורת משקיעים

התפלגויות תקופתיות לעומת התפלגות סכום חד פעמי

שיטת ההפצה תלויה בדרך כלל באופי ההשקעה, מבנה כלי ההשקעה (כמו שותפות או LLC) ותנאי הסכם ההשקעה. 

השקעות מסוימות עשויות להשתמש בשילוב של שתי השיטות. לדוגמה, השקעת נדל"ן עשויה לספק חלוקות תקופתיות מהכנסות משכירות ולאחר מכן חלוקת סכום חד פעמי בעת מכירת הנכס.

התפלגות תקופתית: מדובר בתשלומים שוטפים המבוצעים למשקיעים על פני פרק זמן מסוים. אלה יכולים להיות חודשיים, רבעוניים, חצי שנתיים, או שנתיים. התדירות תלויה בדרך כלל בתנאי ההשקעה ובאופי ההכנסה. לדוגמה, בהשקעה בנדל"ן, זה יכול להיות הכנסות משכירות המחולקות למשקיעים על בסיס קבוע. זה דומה לקבלת דיבידנד מהשקעה במניות.

חלוקות סכום חד פעמי: חלוקה חד פעמית היא תשלום חד פעמי של כל התשואות על ההשקעה. במקום לקבל תשלומים קטנים וקבועים יותר, המשקיעים מקבלים את כל הרווחים שלהם בבת אחת. תופעה זו נפוצה בהשקעות בעלות נקודת קצה מוגדרת, כגון השקעת נדל"ן המבוססת על מכירת נכס. לאחר מכירת הנכס וכל העלויות משולמות, הרווח הנותר מחולק למשקיעים בסכום חד פעמי.

לבחירה בין חלוקה תקופתית לחלוקה חד פעמית עשויות להיות השלכות מס שונות והשפעות שונות על האסטרטגיה הפיננסית הכוללת של המשקיע, ומומלץ להתייעץ עם יועץ פיננסי או מומחה מס כדי להבין השפעות אלה.

ההבדל בין קרנות לבין התפלגות רווחים בהשקעה ישירה

ההבדל בין
קרנות והשקעות ישירות

השקעה ישירה: בעת השקעה בנכס יחיד, משקיעים (לעתים קרובות מובנים כשותפים מוגבלים או LPs) בדרך כלל מקבלים הכנסה המבוססת ישירות על הביצועים של אותו נכס אחד. ההכנסה יכולה להגיע מתשלומי שכירות, והרווח הסופי יכול להגיע מעליית הערך של הנכס בעת מכירתו. הרווח הנקי (סך ההכנסות בניכוי הוצאות) מחולק לרוב למשקיעים על בסיס תקופתי, בדרך כלל חודשי או רבעוני. כאשר הנכס נמכר, הרווחים מחולקים למשקיעים בסכום חד פעמי לאחר תשלום כל ההוצאות והחזרת תרומות ההון הראשוניות.

קרן נדל"ן: קרן נדל"ן פועלת אחרת. זהו מאגר של הון ממשקיעים מרובים המשמש להשקעה בתיק נכסים מגוון, ולא רק בנכס בודד. זה מפזר את הסיכון ועשוי לספק תשואות יציבות יותר, שכן ביצועי הקרן אינם קשורים לנכס אחד.

מנהל הקרן אחראי על רכישת הנכסים וניהולם, וההכנסות מופקות ממגוון מקורות, לרבות הכנסות משכירות, רווחים ממכירת נכסים ולעיתים הכנסות מריבית מהלוואות המובטחות בנדל"ן.

חלוקות נעשות בדרך כלל למשקיעים על בסיס תקופתי, כגון רבעוני או שנתי, ומתבססות על הביצועים הכוללים של הקרן, ולא רק על נכס בודד. רווחי הקרן מחולקים בדרך כלל לאחר תשלום כל ההוצאות והעמלות, ולאחר עמידה בתשואות מועדפות למשקיעים. כמו כן, אסטרטגיית היציאה של קרן נדל"ן יכולה להיות שונה. בעוד שהשקעה בנכס בודד מסתיימת במכירת הנכס, לקרן נדל"ן עשוי להיות תאריך פירוק מתוכנן כאשר כל הנכסים נמכרים והקרן נסגרת, או שהיא עשויה לפעול ללא הגבלת זמן, כאשר המשקיעים קונים ומוכרים מניות בקרן.

בשני המקרים, הפרטים של חלוקת הרווחים יפורטו בהסכם ההשקעה. חשוב למשקיעים להבין היטב את המונחים הללו, כמו גם את הסיכונים והתשואות הפוטנציאליות, לפני ההשקעה.

ההבדל בין קרנות להשקעה ישירה - חלוקת רווחים

הכנסות והוצאות נפוצות
בסינדיקציה של נדל"ן מסחרי

סינדיקציה של נדל"ן מסחרי כרוכה באיגום הון מקבוצת משקיעים (המכונה לעתים קרובות שותפים מוגבלים או LPs) להשקעה בנכס המנוהל על ידי נותן חסות או שותף כללי (מנהל השקעות). במונחים של הכנסות מול הוצאות, הנה פירוט בסיסי של מה שבדרך כלל נלקח בחשבון:

 

הכנסות משכירות - חלוקת רווחים

הכנסה

הכנסות משכירות: זהו מקור ההכנסה העיקרי ברוב סינדיקציות הנדל"ן המסחרי. זה שכר הדירה שמשלמים הדיירים שמחזיקים בנכס.

הכנסות נוספות: זה יכול לכלול דברים כמו דמי חניה, הכנסות כביסה, עמלות עבור חיות מחמד, אחסון, והכנסות נוספות אחרות שניתן להפיק מהנכס.

רווחי הון: מדובר ברווחים המתממשים ממכירת הנכס, לאחר עליית ערכו.

הוצאות - חלוקת רווחי NOI

הוצאות

הוצאות תפעוליות: אלה כוללים עלויות הקשורות לפעילות השוטפת של הנכס, כגון תחזוקה, שירותים, דמי ניהול נכס, ביטוח, ארנונה ותיקונים.

עלויות מימון: אלה כוללים תשלומי משכנתא אם הנכס מומן, כמו גם כל עלויות אחרות הקשורות למימון.

הוצאות הוניות (CapEx): מדובר בהוצאות משמעותיות שאינן חלק מתחזוקה שוטפת, כמו החלפת גג, שדרוג מערכות כמו מיזוג אוויר או שיפורים גדולים אחרים.

עלויות סינדיקציה: אלה כוללים עלויות הקשורות להרכבת העסקה וניהול הסינדיקציה, כמו שכר טרחה משפטי, עמלות חשבונאיות, דמי רכישה, דמי ניהול נכסים, ואולי תשואה מועדפת עבור מנהל השקעות.

עתודות: מדובר בכספים המופרשים להוצאות הוניות עתידיות, הוצאות בלתי צפויות או משרות פנויות.

רווח תפעולי נקי - NOI - חלוקת רווחים בנדל"ן

רווח תפעולי נקי

הרווח התפעולי הנקי (NOI) מחושב על ידי הפחתת כל הוצאות התפעול מהשכירות וההכנסות הנוספות. זהו נתון מפתח בנדל"ן מסחרי, שכן הוא משמש לחישוב שיעור התקרה וערך הנכס.

כאשר נכס נמכר, מחיר המכירה בניכוי יתרת המשכנתא, כל עלויות המכירה וכל החזר של תרומות הון ראשוניות למשקיעים שווה לרווח מהמכירה.

חלוקת הרווחים ל- LPs מתרחשת בדרך כלל לאחר שכל ההוצאות נלקחות בחשבון. לעתים קרובות, יש "waterfall" מודל, שבו הרווחים מתחלקים בין מנהל השקעות ו-LPs על פי תנאי סף או שכבות מסוימים, המפורטים בהסכם השותפות. זה יכול לכלול גם תשואה מועדפת, שהיא תשואה מינימלית שה- LPs זכאים לה לפני מנהל השקעות יכול להשתתף ברווחים.

הכנסות משכירות - חלוקת רווחים
הוצאות - תיקון גג - NOI חלוקת רווחים
רווח תפעולי נקי - NOI חלוקת רווחים נדל"ן

הכנסה

הכנסות משכירות: זהו מקור ההכנסה העיקרי ברוב סינדיקציות הנדל"ן המסחרי. זה שכר הדירה שמשלמים הדיירים שמחזיקים בנכס.

הכנסות נוספות: זה יכול לכלול דברים כמו דמי חניה, הכנסות כביסה, עמלות עבור חיות מחמד, אחסון, והכנסות נוספות אחרות שניתן להפיק מהנכס.

רווחי הון: מדובר ברווחים המתממשים ממכירת הנכס, לאחר עליית ערכו.

הוצאות

הוצאות תפעוליות: אלה כוללים עלויות הקשורות לפעילות השוטפת של הנכס, כגון תחזוקה, שירותים, דמי ניהול נכס, ביטוח, ארנונה ותיקונים.

עלויות מימון: אלה כוללים תשלומי משכנתא אם הנכס מומן, כמו גם כל עלויות אחרות הקשורות למימון.

הוצאות הוניות (CapEx): מדובר בהוצאות משמעותיות שאינן חלק מתחזוקה שוטפת, כמו החלפת גג, שדרוג מערכות כמו מיזוג אוויר או שיפורים גדולים אחרים.

עלויות סינדיקציה: אלה כוללים עלויות הקשורות להרכבת העסקה וניהול הסינדיקציה, כמו שכר טרחה משפטי, עמלות חשבונאיות, דמי רכישה, דמי ניהול נכסים, ואולי תשואה מועדפת עבור מנהל השקעות.

עתודות: מדובר בכספים המופרשים להוצאות הוניות עתידיות, הוצאות בלתי צפויות או משרות פנויות.

NOI (רווח תפעולי נקי)

הרווח התפעולי הנקי (NOI) מחושב על ידי הפחתת כל הוצאות התפעול מהשכירות וההכנסות הנוספות. זהו נתון מפתח בנדל"ן מסחרי, שכן הוא משמש לחישוב שיעור התקרה וערך הנכס.

כאשר נכס נמכר, מחיר המכירה בניכוי יתרת המשכנתא, כל עלויות המכירה וכל החזר של תרומות הון ראשוניות למשקיעים שווה לרווח מהמכירה.

חלוקת הרווחים ל- LPs מתרחשת בדרך כלל לאחר שכל ההוצאות נלקחות בחשבון. לעתים קרובות, יש "waterfall" מודל, שבו הרווחים מתחלקים בין מנהל השקעות ו-LPs על פי תנאי סף או שכבות מסוימים, המפורטים בהסכם השותפות. זה יכול לכלול גם תשואה מועדפת, שהיא תשואה מינימלית שה- LPs זכאים לה לפני מנהל השקעות יכול להשתתף ברווחים.

נוספים נדל"ן מסחרי משאבי חלוקת רווחים עבור שותפים כלליים 

הכסף נעצר אצלכם, ולכן הכרחי שתבצעו חלוקה נכונה עבור המשקיעים שלכם.

מתחת Covercy מומחים ריכזו רשימה של כמה ממשאבי הנדל"ן המסחרי האהובים עלינו כדי לעזור מנהלי השקעות המשיכו ללמוד ולשפר את תהליך חלוקת הרווחים שלהם.

משקיע נדל"ן לאומי (NREI): NREI מספק שפע של מידע על כל ההיבטים של השקעות נדל"ן, כולל נדל"ן מסחרי ואסטרטגיות חלוקת רווחים.

BiggerPockets: זוהי רשת חברתית ומרכז מידע להשקעות נדל"ן, ויש בה שפע של מאמרים, בלוגים ופורומים שבהם תוכלו ללמוד על חלוקת רווחים ולהתחבר עם אנשי מקצוע אחרים בתחום הנדל"ן.

מנהל נכסים מסחריים: מגזין דיגיטלי זה הוא משאב טוב נוסף לחדשות וניתוחים בתעשייה. לעתים קרובות הם מפרסמים מאמרים על מימון ואסטרטגיות השקעה.

למרות שאינם מקוונים, ספרים כמו "המדריך המלא לקנייה ומכירה של בנייני דירות" מאת סטיב ברג'ס (ראה מדגם) או "מאסטרינג לאמנות השקעות הנדל"ן המסחרי" מאת דאג מרשל (ספר אלקטרוני זמין ב- Scribd) יכולים לספק מידע מעמיק על ההיבטים הפיננסיים של נדל"ן מסחרי.

זכור, בעוד משאבים אלה יכולים לספק מידע בעל ערך, הם אינם תחליף ייעוץ משפטי ופיננסי מקצועי. חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע כדי להבין את ההשלכות המשפטיות והמיסוייות של אסטרטגיית חלוקת הרווחים שלך.

נדל"ן מסחרי משאבים - חלוקת רווחים

עוד על רווח
הפצה

פוסט בבלוג

איך נדל"ן מסחרי מנהלי השקעות יכולים לחשב חלוקות נדל"ן

ספר אלקטרוני

4 הזדמנויות השקעה אלטרנטיביות
כדי להרחיב את המיקוד שלך

שאלות נפוצות בנושא תשלומים חוצי גבולות

מרכז העזרה

כיצד ליצור Waterfall הפצה

תוכנת סינדיקציה לנדל"ן מסחרי - covercyכלי ניהול ההשקעות החינמי של

חייט Covercyהנהלת המשקיעים
תכונות עבור חברת הנדל"ן שלך

חינם
תוכנה חינמית לניהול השקעות
התוכנית החינמית כוללת:
  • ניהול משקיעים
    נהל את הנכסים שלך ואת המשקיעים שלך במקום אחד.
     
  • פורטל משקיעים עם דיווחי ביצועים
    פורטל משקיעים אלגנטי שבו המשקיעים שלך יכולים לסקור את הביצועים.
     
  • ניהול גיוס ואיסוף כספי משקיעים
    קדמו נכסים/נכסים חדשים באמצעות הפלטפורמה. שיא ברמת הריבית והמימון.
     
התחל בעבודה
סטנדרט
חסכו 20%
הפוך תשלומים לאוטומטיים והגדל את הפרודוקטיביות
כל היתרונות של חינם, וגם:
  • פורטל המשקיעים המלא
    תן גישה למשקיעים שלך: הזדמנויות חדשות, נכסים, דוחות, תיעוד, K1s.
     
  • תשלומי הפצה אוטומטיים
    אוטומטי מקצה לקצה תשלומי הפצה. לחשב, להודיע, להפיץ ישירות לחשבון הבנק של המשקיע שלך.
     
  • איסוף כספי משקיעים אוסף עם ACH חיוב
    אחרי גיוס כספים מחויבות, אוטומציה של איסוף כספי משקיעים עיבוד תשלומים והתאמה.
     
נסה בחינם
מתקדם
חסכו 20%
עבור צוותים וקרנות צומחים
כל היתרונות של סטנדרט, וגם:
  • קרנות (עם התחייבויות הון)
    מאפשר גיוס כספים במבנה קרן פתוחה.
     
  • חשבונות אמריקאיים מבוטחי FDIC לכל קרן
    כל הקרנות ב Covercy ארנקים מבוטחים על ידי FDIC על ידי השותף הבנקאי שלנו.
     
  • הרשאות הניתנות להתאמה אישית מלאה
    תפקידי משתמשים ניתנים להתאמה אישית מלאה.
     
נסה בחינם

לא בטוחים מה מתאים לכם?
לקביעת הדגמה ואנחנו נעזור לך להחליט.

© זכויות יוצרים- Covercy | 7 World Trade Center, ניו יורק, NY 10006