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Was ist ein waterfall?
Ein waterfall ist ein Begriff aus dem Finanzwesen, der die Art und Weise beschreibt, wie die Gewinne oder Renditen aus einer Investition auf die verschiedenen Beteiligten, wie z. B. Investoren, Fondsmanager und General Partner, verteilt werden. Dieser Begriff wird am häufigsten in Private-Equity-Situationen verwendet, ist aber auch typisch für gewerbliche Immobiliensyndizierungen und andere Co-Investitionsformen.
Wie sind die Verteilungswasserfälle aufgebaut?
In der Regel ist der waterfall als eine Reihe von Stufen strukturiert, wobei jede Stufe eine andere Rendite- oder Gewinnhöhe darstellt. Die erste Stufe deckt in der Regel die Rendite der Erstinvestition ab, während die nachfolgenden Stufen die Gewinne in einem vorher festgelegten Verhältnis auf die Beteiligten verteilen können, das auf den Bedingungen der Investitionsvereinbarung beruht.
Wer nutzt die Verteilungswasserfälle?
Der waterfall wird häufig bei gewerblichen Immobilien-, Private-Equity- und Risikokapitalinvestitionen verwendet, bei denen die Struktur der Investition komplex sein kann und mehrere Beteiligte beteiligt sind. Der waterfall trägt dazu bei, dass alle Parteien ihren gerechten Anteil an den Gewinnen erhalten, basierend auf den vereinbarten Bedingungen der Investitionsvereinbarung.
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Vertriebswasserfälle bei Gewerbeimmobilien
Bei der Syndizierung von Gewerbeimmobilien (CRE) wird ein waterfall verwendet, um festzulegen, wie die Gewinne oder der Cashflow an die verschiedenen Beteiligten an der Investition verteilt werden. Zu diesen Beteiligten gehören in der Regel der General Partner (GP), der die Investition verwaltet, und die Limited Partners (LPs), die Kapital in die Investition einbringen.
Der waterfall ist in der Regel in mehrere Stufen gegliedert, wobei jede Stufe ein anderes Renditeniveau für die Anleger darstellt. Die erste Stufe wird in der Regel als "bevorzugte Rendite" oder "Pref" bezeichnet und stellt den Mindestbetrag der Rendite dar, den die LPs erhalten müssen, bevor der GP Anspruch auf einen Gewinn hat. Die Vorzugsrendite wird häufig als Prozentsatz der Anfangsinvestition festgelegt und wird regelmäßig, in der Regel vierteljährlich oder jährlich, an die LPs ausgezahlt.
Nach Auszahlung des Vorschusses werden die verbleibenden Gewinne in der Regel zwischen dem GP und den LPs in einem vorher festgelegten Verhältnis aufgeteilt. Dieses Verhältnis ist in der Investitionsvereinbarung festgelegt und wird oft als "Promotion" oder "Carried Interest" bezeichnet. In der Vereinbarung kann zum Beispiel festgelegt werden, dass die Gewinne im Verhältnis 80/20 aufgeteilt werden, wobei 80 % an die LPs und 20 % an den GP gehen. Der waterfall kann auch zusätzliche Stufen enthalten, die durch bestimmte Ereignisse wie den Verkauf oder die Refinanzierung der Immobilie ausgelöst werden können. Diese zusätzlichen Stufen können eine andere Gewinnaufteilung vorsehen oder anderen Bedingungen und Konditionen unterliegen.
Kapitalrendite (ROC)
Das Kapitalrückflussmodell (Return of Capital, ROC) ist ein einfaches waterfall , bei dem der Schwerpunkt auf der Rückzahlung der ursprünglichen Kapitalinvestition an die Anleger liegt, bevor Gewinne ausgeschüttet werden. Bei diesem Modell erhalten die Anleger ihren vollen Investitionsbetrag zurück, bevor Gewinne ausgeschüttet werden. Sobald die Anfangsinvestition zurückgezahlt ist, werden die verbleibenden Gewinne unter den Anlegern auf der Grundlage einer vorher festgelegten Aufteilung verteilt, z. B. 50/50 zwischen den Anlegern und den Fondsmanagern.
Bevorzugte Rendite
Das Modell der bevorzugten Rendite, auch bekannt als Hurdle-Rate-Modell, ist ein waterfall , der darauf abzielt, den Anlegern ein bestimmtes Mindestmaß an Rendite zu bieten, bevor Gewinne an die Fondsmanager ausgeschüttet werden. Bei diesem Modell wird eine bevorzugte Rendite festgelegt, z. B. 8 % oder 10 %, und die Anleger erhalten ihre bevorzugte Rendite, bevor Gewinne an die Fondsmanager ausgeschüttet werden. Sobald die bevorzugte Rendite gezahlt wurde, werden die verbleibenden Gewinne in der Regel zwischen den Anlegern und den Fondsmanagern auf der Grundlage einer vorher festgelegten Aufteilung aufgeteilt.
Nachholende Tranche
Das Catch-Up Tranche-Modell ist ein waterfall , der es den Fondsmanagern ermöglicht, einen bestimmten Prozentsatz der Gewinne aufzuholen, bevor die Ausschüttung zwischen den Anlegern und den Fondsmanagern aufgeteilt wird. Bei diesem Modell erhalten die Fondsmanager einen vorher festgelegten Prozentsatz der Gewinne, z. B. 20 %, bis sie einen bestimmten Prozentsatz der Gesamtgewinne erhalten haben, z. B. 30 % oder 40 %. Sobald die Fondsmanager ihren Aufholanteil erhalten haben, werden die verbleibenden Gewinne zwischen den Anlegern und den Fondsmanagern auf der Grundlage einer vorher festgelegten Aufteilung aufgeteilt.
Übertragene Zinsen
Das Carried-Interest-Modell, auch bekannt als Performance-Fee-Modell, ist ein waterfall , bei dem die Fondsmanager einen Prozentsatz der Gewinne oberhalb einer bestimmten Schwellenrate erhalten. Bei diesem Modell erhalten die Anleger zuerst ihre bevorzugte Rendite, und die verbleibenden Gewinne oberhalb der Hurdle Rate werden zwischen den Anlegern und den Fondsmanagern auf der Grundlage einer vorher festgelegten Aufteilung aufgeteilt. Die Fondsmanager erhalten in der Regel einen prozentualen Anteil an den Gewinnen oberhalb der Hurdle Rate, z. B. 20 % oder 30 %, der als Carried Interest bezeichnet wird.
Rückblick
Das Lookback-Modell ist ein waterfall , bei dem die Gesamtperformance der Anlage über einen bestimmten Zeitraum, in der Regel mehrere Jahre, berücksichtigt wird. Bei diesem Modell wird die bevorzugte Rendite erst am Ende des Zeitraums ausgezahlt, und die Gesamtperformance der Anlage wird bewertet, um den Gesamtbetrag der für die Ausschüttung verfügbaren Gewinne zu ermitteln. Dieses Modell kann für den Anleger von Vorteil sein, wenn die Anlage in den ersten Jahren unterdurchschnittlich abschneidet, später aber die Erwartungen übertrifft.
Ziel Eigenkapital
Das Target-Equity-Modell ist ein waterfall , bei dem die Gewinnausschüttung auf der Grundlage des Erreichens eines bestimmten Eigenkapitalziels erfolgt und nicht auf der Grundlage einer bestimmten prozentualen Rendite. Bei diesem Modell erhalten die Anleger zunächst ihre bevorzugte Rendite, und alle verbleibenden Gewinne werden dazu verwendet, den Eigenkapitalwert der Anlage zu erhöhen, bis dieser den Zielwert erreicht. Sobald das Eigenkapitalziel erreicht ist, werden alle weiteren Gewinne zwischen den Anlegern und den Fondsmanagern auf der Grundlage einer vorher festgelegten Aufteilung aufgeteilt.
Hybride
Das Hybrid-Modell ist ein waterfall , der Elemente verschiedener Modelle kombiniert, um eine individuelle Ausschüttungsstruktur zu schaffen, die den spezifischen Bedürfnissen und Zielen der Investition entspricht. So kann das Hybridmodell beispielsweise eine Vorzugsrendite, eine Nachhol-Tranche, einen Carried Interest oder eine andere Kombination von Elementen enthalten, die für die Investition als angemessen erachtet werden.
Mehrstufig
Das Multi-Level-Modell ist ein waterfall , der mehrere Rendite- oder Gewinnstufen umfasst, wobei jede Stufe ihre eigene bevorzugte Rendite hat und zwischen den Investoren und den Fondsmanagern aufgeteilt wird. Dieses Modell kann für komplexere Investitionen mit mehreren Immobilien oder Projekten nützlich sein, da es eine nuanciertere Verteilung der Gewinne auf der Grundlage der Leistung der einzelnen Ebenen ermöglicht.
Waterfall vs.
Standard-Pro-Rata-Verteilungen
Ein standardmäßiges Pro-Rata-Modell ist eine andere Art der Verteilung von Gewinnen oder Erträgen aus einer Investition im Vergleich zu einer waterfall.
Bei einem Pro-Rata-Modell erhält jeder Anleger einen proportionalen Anteil an den Gewinnen oder Renditen auf der Grundlage seines Eigentumsanteils an der Investition. Wenn ein Anleger beispielsweise 10 % der Anlage besitzt, erhält er 10 % der Gewinne oder Renditen.
Im Gegensatz dazu beinhaltet ein waterfall eine komplexere Struktur mit mehreren Stufen, die die Verteilung der Gewinne oder Renditen auf die verschiedenen Beteiligten bestimmen. Der waterfall kann eine Vorzugsrendite, einen Förder- oder Carried Interest und weitere Stufen umfassen, die durch bestimmte Ereignisse oder Meilensteine ausgelöst werden.
Der Hauptunterschied zwischen den beiden Modellen ist der Grad der Komplexität und die Art und Weise, wie die Gewinne oder Renditen verteilt werden. Ein Pro-Rata-Modell ist einfacher und überschaubarer, da der Gewinnanteil jedes Anlegers ausschließlich auf der Grundlage seiner Beteiligungsquote ermittelt wird. Ein waterfall hingegen ist komplexer und kann eine differenziertere Gewinnverteilung auf der Grundlage spezifischer, in der Investitionsvereinbarung festgelegter Bedingungen beinhalten.
Bei der Syndizierung von Gewerbeimmobilien wird ein waterfall häufig einem Pro-Rata-Modell vorgezogen, da es eine flexiblere und maßgeschneiderte Gewinnverteilung ermöglicht, die den unterschiedlichen Rollen und Beiträgen der verschiedenen Beteiligten an der Investition Rechnung trägt.
Mit Covercy können Sie die komplexen Berechnungen automatisieren, die bei der Ermittlung der Ausschüttung von Gewinnen oder Renditen an die Anleger auf der Grundlage der spezifischen Bedingungen der Investitionsvereinbarung erforderlich sind. Dies kann dazu beitragen, Fehler zu reduzieren und im Vergleich zu manuellen Berechnungen Zeit zu sparen.
Covercy kann die Ausschüttungen an die Investoren nachverfolgen und jede Zahlung aufzeichnen, um sicherzustellen, dass jeder Investor seinen gerechten Anteil an den Gewinnen in Übereinstimmung mit den Bedingungen der Investitionsvereinbarung erhält. Da Covercy mit Bankpartnern integriert ist, können GPs und LPs Geld sofort überweisen. Es sind keine Überweisungen, Papierschecks, NACHA-Dateien oder andere verzögerte und manuelle Zahlungsmethoden erforderlich.
Covercy kann maßgeschneiderte Berichte erstellen, die detaillierte Informationen über die Ausschüttung von Gewinnen oder Renditen an die Anleger enthalten, einschließlich der Höhe und des Zeitpunkts der einzelnen Zahlungen. Diese Informationen können genutzt werden, um den Anlegern Transparenz und Einblick in die Performance ihrer Immobilieninvestitionen zu geben.
Covercy kann auch die Kommunikation mit den Anlegern im Zusammenhang mit der Ausschüttung von Gewinnen oder Renditen verwalten, einschließlich der Versendung von Mitteilungen an die Anleger, wenn Ausschüttungen vorgenommen werden, der Bereitstellung von Leistungsberichten und der Bearbeitung von Anlegeranfragen.
Berechnungen automatisieren
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Verteilungen verfolgen
Covercy kann die Ausschüttungen an die Investoren nachverfolgen und jede Zahlung aufzeichnen, um sicherzustellen, dass jeder Investor seinen gerechten Anteil an den Gewinnen in Übereinstimmung mit den Bedingungen der Investitionsvereinbarung erhält. Da Covercy mit Bankpartnern integriert ist, können GPs und LPs Geld sofort überweisen. Es sind keine Überweisungen, Papierschecks, NACHA-Dateien oder andere verzögerte und manuelle Zahlungsmethoden erforderlich.
Anpassen der Berichterstattung
Covercy kann maßgeschneiderte Berichte erstellen, die detaillierte Informationen über die Ausschüttung von Gewinnen oder Renditen an die Anleger enthalten, einschließlich der Höhe und des Zeitpunkts der einzelnen Zahlungen. Diese Informationen können genutzt werden, um den Anlegern Transparenz und Einblick in die Performance ihrer Immobilieninvestitionen zu geben.
Verwalten der Investorenkommunikation
Covercy kann auch die Kommunikation mit den Anlegern im Zusammenhang mit der Ausschüttung von Gewinnen oder Renditen verwalten, einschließlich der Versendung von Mitteilungen an die Anleger, wenn Ausschüttungen vorgenommen werden, der Bereitstellung von Leistungsberichten und der Bearbeitung von Anlegeranfragen.
Zusammenführung von Investitionsmanagement und waterfall
Covercy ist die erste Immobilienplattform, auf der Bankwesen und Investmentmanagement zusammentreffen.
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Covercy bietet GPs und ihren Teams die Möglichkeit, Bankkonten zu eröffnen, zu verwalten, zu verfolgen und über die Aktivitäten im Zusammenhang mit ihren Vermögenswerten, Fonds, Investoren und mehr zu berichten. GPs und LPs, die Konten über Covercy eröffnen, sind berechtigt für hochverzinsliche APYs auf alle Bargeld gehalten, eine ganz neue Einnahmequelle für Immobilienunternehmen zu generieren.
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Automatisierte Waterfall in Gewerbeimmobilien
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