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Die Grundlagen von Investitionen in Gewerbeimmobilien
Investitionen in Gewerbeimmobilien sind aufgrund des hohen Kapitaleinsatzes und des damit verbundenen Risikos einschüchternd. Hinzu kommt, dass die komplizierten Abkürzungen und komplexen Formeln dieses Bereichs selbst erfahrene Investoren verwirren können.
Investitionen in Gewerbeimmobilien bieten die Möglichkeit, Vermögen aufzubauen, passives Einkommen zu erzielen und das Anlageportfolio zu diversifizieren. Um die Rendite zu maximieren und das Risiko zu minimieren, müssen Investoren die wichtigsten Finanzkennzahlen verstehen, die bei der Bewertung von Leistung, Wert und Potenzial einer Immobilie helfen.
Wenn Sie besser verstehen möchten, wie die Performance Ihrer Investition in Gewerbeimmobilien gemessen wird, sind Sie hier genau richtig.
Sprechen wir über zwei wesentliche Kennzahlen für die Investition in Gewerbeimmobilien: das Net Operating Income (NOI) und die Gross Potential Rent (GPR). Als Investor sollten Sie die Kennzahlen für Gewerbeimmobilien kennen, die es Investoren ermöglichen, fundierte Entscheidungen über Investitionen in Gewerbeimmobilien zu treffen und ihre Gewerbeimmobilien zu optimieren.
Bevor wir uns dem NOI und dem GPR widmen, wollen wir zunächst ohne Umschweife die Arten und Vorteile von Gewerbeimmobilien kennenlernen.
Arten von Gewerbeimmobilien
Gewerbeimmobilien bieten zahlreiche Vorteile bei der Investition in Gewerbeobjekte und umfassen verschiedene Immobilienarten. Jede Art von Gewerbeimmobilie hat ihre eigenen Merkmale, gewerblichen Investitionsmöglichkeiten und Risiken.
Verwandter Artikel: Wie man in Gewerbeimmobilien investiert
Das Verständnis dieser verschiedenen Arten von Gewerbeimmobilienmärkten kann Investoren dabei helfen, die besten Investitionsmöglichkeiten zu erkennen, um mit der Investition in Immobilien zu beginnen und ihre finanziellen Ziele sowie ihre Risikotoleranz zu erreichen.
Geschäfts- und Bürogebäude
Bürogebäude sind dafür konzipiert, Unternehmen und Fachkräften Raum zu bieten. Diese Gewerbeimmobiliengeschäfte können von kleinen Büroflächen für einzelne gewerbliche Mieter bis hin zu großen Gebäuden mit mehreren Mietern reichen, etwa Wolkenkratzern. Darüber hinaus haben Geschäftsgebäude in der Regel längere Mietverträge.
Einzelhandelsimmobilien
Einzelhandelsimmobilien werden für den Verkauf von Waren und Dienstleistungen an Verbraucher genutzt. Sie können von kleinen Ladengeschäften bis hin zu großen Einkaufszentren reichen und verschiedene Formate umfassen, darunter Strip Center, Power Center und Lifestyle Center. Der Erfolg von Einzelhandelsimmobilien hängt von Faktoren wie Lage, Mietermix, Verbraucherpräferenzen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ab.
Industrieimmobilien
Industrieimmobilien umfassen in der Regel Tätigkeiten in den Bereichen Fertigung, Lagerhaltung, Vertrieb sowie Forschung und Entwicklung.
Mehrfamilienimmobilien
Mehrfamilienimmobilien bestehen aus Wohneinheiten, die für die Unterbringung einzelner oder mehrerer Mietparteien konzipiert sind, etwa Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnanlagen. Diese Wohnimmobilien können vielen Investoren aufgrund der anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum einen stabilen Cashflow bieten. Sie können jedoch auch lokalen Wohnungsvorschriften und wirtschaftlichen Faktoren unterliegen, die die Mietpreise und Leerstandsquoten der Mehrfamilien-Investitionsstrategie beeinflussen.
Hotel- und Beherbergungsimmobilien
Hotel- und Beherbergungsimmobilien umfassen Hotels, Motels, Resorts und andere Beherbergungsbetriebe, die sich an Reisende und Touristen richten. Investitionen in Beherbergungsimmobilien erfordern ein gründliches Verständnis der Faktoren, die die Nachfrage beeinflussen, wie etwa Tourismustrends, wirtschaftliche Rahmenbedingungen und Wettbewerb. Beherbergungsimmobilien können verwaltungsintensiv sein und spezielles Fachwissen erfordern, um sie erfolgreich zu betreiben.
Eine umfassende Strategie für Gewerbeimmobilien ist für jeden Investor entscheidend, um am Markt erfolgreich zu sein. Wir empfehlen Ihnen, unseren ausführlichen Artikel darüber zu lesen, wie Sie Ihre Strategie für Gewerbeimmobilien maximieren können.
Was ist NOI (Net Operating Income)
NOI oder Net Operating Income ist eine Berechnung, mit der die Rentabilität von Cashflow-generierenden (ertragsbringenden) Immobilieninvestitionen gemessen wird.
Der NOI sind im Grunde alle Einnahmen aus einer Immobilie abzüglich aller notwendigen Betriebskosten.
Es handelt sich um eine reine Vorsteuergröße, die in der Gewinn- und Verlustrechnung der Immobilie ausgewiesen wird. Diese Größe schließt die Tilgungs- und Zinszahlungen für Ihre Darlehen, Abschreibungen, Amortisationen sowie Investitionsausgaben aus.
In anderen Branchen wird diese Kennzahl als „EBIT“ oder Earnings Before Interest and Taxes (Gewinn vor Zinsen und Steuern) bezeichnet.
NOI VS EBIT
Der NOI wird verwendet, um die Fähigkeit von Immobilien zur Ertragserzielung zu analysieren.
Das EBIT hingegen wird ermittelt, indem die COGS (Cost of Goods Sold, Herstellungskosten der verkauften Waren) UND die Betriebskosten eines Unternehmens von seinen Umsatzerlösen abgezogen werden.
Einfach ausgedrückt: Im Immobilienbereich gibt es keine „verkauften Waren“, weshalb der NOI für Immobilien einzigartig ist.
Beispiel:
Sie investieren in eine Immobilie und erwerben sie, die 20.000.000 USD (Miete und Gebühren) erwirtschaftet.
Der Betrieb kostet Sie 6.000.000 USD. Die Abschreibungen kosten Sie weitere ca. 200.000 USD.
Ihr NOI wird 14.000.000 USD betragen.
Ihr EBIT hingegen wird 13.800.000 USD betragen, da es die Abschreibungen berücksichtigt.
So berechnen Sie das Net Operating Income (NOI)
Wie bereits erwähnt, besteht die Berechnung des NOI lediglich darin, die Betriebskosten von den durch eine Immobilie erzielten Einnahmen abzuziehen.
Die Einnahmen können aus Mieteinnahmen, Parkgebühren, Servicegebühren usw. stammen.
Betriebskosten könnten beispielsweise Grundsteuern, Versicherungen und Reparaturen sein.
Als Formel:
NOI (Net Operating Income) = RR-OE
RR = Immobilieneinnahmen (real estate revenue)
OE = Betriebskosten (operating expenses)
Den NOI verstehen
Nachdem wir den NOI nun grundsätzlich besser verstehen, wollen wir etwas tiefer eintauchen.
Mieteinnahmen von Mietern sind das Ziel. Aber Ihre Immobilie könnte auch aus anderen Quellen und Annehmlichkeiten Cashflow erwirtschaften, etwa aus einer Wäscherei, Ladestationen für Elektrofahrzeuge, Verkaufsautomaten und Parkanlagen.
Wie bereits erwähnt, werden Investitionsausgaben, wie die Kosten für neue Solardachpaneele oder eine neue Klimaanlage (HVAC) für das gesamte Gebäude, nicht in die Berechnung einbezogen.
Ebenfalls nicht enthalten sind die Betriebskosten, wie etwa die Kosten für laufende Reparaturen der Versorgungseinrichtungen und Instandhaltung (Reinigungs- und Reparaturdienste – einschließlich Versicherungsprämien).
Die Berechnung des NOI hilft Ihnen, die Kapitalisierungsrate zu bestimmen – die Ihnen tatsächlich dabei hilft, den Wert der Immobilie zu beurteilen – und ermöglicht es Ihnen letztlich, verschiedene Immobilien-Investitionsmöglichkeiten (beim Verkauf oder Kauf) miteinander zu vergleichen.
HINWEIS:
Der NOI wird auch bei der Berechnung des gesamten ROI/IRR, der Bareinrendite (Cash Return) und des Nettoertragsmultiplikators verwendet.
Fremdfinanzierte Immobilien verwenden den NOI in ihren DCR-Formeln (Debt Coverage Ratio, Schuldendeckungsgrad). Dies hilft Kreditgebern und Investoren zu erkennen, ob die von der Immobilie erwirtschafteten Erträge ihre Schuldenzahlungen sowie die üblichen Betriebskosten decken.
Was ist ein guter NOI bei Immobilien?
Ehrlich gesagt gibt es so etwas wie einen „guten“ NOI nicht. In der Praxis können Sie den NOI einer Immobilie mit dem einer vergleichbaren Immobilie in derselben Gegend vergleichen. So können Sie die Kosten gegenüberstellen und feststellen, ob Ihre Kosten zu hoch sind. Anschließend lässt sich der gesamte Cashflow der Immobilie verbessern, indem Sie die Betriebskosten strategisch senken oder die Mieteinnahmen auf kreative Weise steigern.
Gehen wir näher darauf ein, wie Sie Ihren NOI maximieren können.
So verbessern Sie den NOI
Es gibt keine besondere Formel oder geheime Methode, um Ihren NOI zu steigern. Wie bereits erwähnt, geht es darum, die Einnahmen zu erhöhen und/oder die Kosten zu senken. Hier sind jedoch drei Tipps, die Ihnen helfen, die Performance Ihrer Investition zu verbessern.
- Zusätzliche Einnahmen schaffen: Über das bloße Erhöhen der Einnahmen oder Verringern von Verlusten hinaus gibt es den kreativen Weg; neue Ideen und strategische Partnerschaften, um den Cashflow über das Füllen von Leerständen oder Mieterhöhungen hinaus zu steigern – etwa Werbetafeln und große Plakate am Gebäude für zusätzliche Werbeeinnahmen, zusätzliche Parkebenen dort, wo Parkplätze knapp sind, oder sogar zusätzliche Haustiergebühren von bestehenden Mietern.
- Betriebskosten minimieren: Geld zu verlieren ist für jede Investition eine schreckliche Sache. Es untergräbt Ihr Ertragspotenzial. Die Ausgaben Ihrer Immobilie zu überprüfen – falls Sie dies seit Längerem nicht getan haben – könnte ein guter Ausgangspunkt sein. Vielleicht sind es hohe Immobilienverwaltungsgebühren, vielleicht ist es Zeit für Solarpaneele auf dem Dach oder für die Investition in ein effizienteres Kühl- oder Wassersystem für das gesamte Gebäude. Rechnen Sie aus, was Sie langfristig teurer zu stehen kommt: jetzt solche Verbesserungen vorzunehmen oder langfristig Geld zu verlieren, wenn Sie es nicht tun.
- Mieteinnahmen steigern: was offensichtlich ist. Aber Sie können auch die Belegungsrate Ihrer Leerstände bewerten. Vielleicht liegt es am langsamen Prozess der Aufnahme neuer Mieter und am Zeitplan für den Einzug, sodass Sie an der Beschleunigung solcher Abläufe arbeiten sollten. Vielleicht kann eine Investition in Marketing und ein besseres Branding der Immobilie die Zeit verkürzen, in der Flächen leer stehen. Die Rechnung sollte lauten: Was kostet mich mehr? Besseres Marketing oder leerstehende Flächen. Auch das Anbieten von Unterzeichnungsanreizen für neue Mieter ist eine valide Taktik.
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Nachdem wir nun den NOI behandelt und das Thema Miete vertieft haben, sprechen wir über den GPR.
Was ist GPR?
GPR ist die Abkürzung für Gross Potential Rent (Brutto-Potenzialmiete). Investoren in Gewerbeimmobilien müssen fundierte Entscheidungen treffen, wenn sie bestimmen, in welche Immobilien sie investieren. Zwar gibt es viele Strategien und Formeln zur Messung solcher Kennzahlen, doch der GPR ist eine grundlegende, die man kennen sollte.
Vereinfacht ausgedrückt ist der GPR der Gesamtbetrag an Einnahmen, den Sie auf Basis der Marktmiete von einer erworbenen Immobilie erwarten können. Um den GPR zu bestimmen, gehen Sie davon aus, dass alle verfügbaren Einheiten der Immobilie vollständig belegt sind und die Miete für jede einzelne in voller Höhe gezahlt wird.
Bedeutung des GPR
Der GPR ist wichtig, weil er im Verlauf des Ausscheidungsprozesses das Erste ist, was Sie wissen müssen, wenn Sie entscheiden, ob Sie bei einem Geschäft zuschlagen. Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie kaufen, zahlen Sie einen festen Betrag. Der GPR zeigt Ihnen, wie rentabel die Immobilie ist und welches Ertragspotenzial sie hat.
Berechnung der Gross Potential Rent
Wenn Sie ähnliche Immobilien in derselben Umgebung vergleichen, sollten Sie zunächst Ihre Berater, Ihr Büro, Ihre Investmentgesellschaft, Ihre Maklerfirma und Ihre Makler nach dem Marktdurchschnitt fragen.
Sobald Sie die Zahlen vor sich haben, sorgt es für höhere Sicherheit, eigene Recherchen anzustellen und diese mit den von Ihrem Team erhaltenen Informationen zu vergleichen. Sie sollten den GPR zu Ihrer eigenen Beruhigung selbst berechnen – auch wenn Sie als LP investieren.
Zum Beispiel:
Eine Immobilie, die Sie kaufen möchten, hat 30 Einheiten, und die Marktmiete beträgt 800 USD pro Monat.
Der GPR beträgt 30×800 (30 Einheiten mal 800 Dollar) = 24.000. Dann mal 12 (ein Jahr).
24.000 x 12 = 288.000 USD.
GPR = 288.000 USD.
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Wir haben besprochen, was der NOI ist, wofür er verwendet wird, wie man ihn mit Denken innerhalb und außerhalb gewohnter Bahnen verbessert, was der GPR ist, wie wichtig er ist und wie man ihn zur Bewertung eines Geschäfts nutzt. Nun haben Sie ein besseres Verständnis dafür, welche Geschäfte Ihnen helfen können, mehr Vermögen aufzubauen, mehr Wirkung zu erzielen und ein stärkeres Erbe zu schaffen.
*Haftungsausschluss
Investitionen in Gewerbeimmobilien können riskant sein. Sie sind nicht für jeden geeignet. Auch wenn wir bestrebt sind, allgemeine Informationen bereitzustellen, die Ihnen helfen, CRE-Investitionen besser zu verstehen, bieten wir weder eine Anlageberatung an noch raten wir zu oder von einer bestimmten Investition ab.
Ressourcen für CRE-Investitionen
- Die neuesten Immobilienchancen im Gesundheitswesen, die Sie kennen sollten
- Ausblick auf Beherbergungsimmobilien: Was Sie wissen müssen, um Ihre Investitionen zu optimieren
- Die Zukunft gestalten: Was GPs über Innovationen im Bauwesen wissen müssen
- Wie viel kostet die Immobilienverwaltung bei CRE?
- Kapitalrücklagen bei Immobilien
- Wie man in Gewerbeimmobilien investiert
- Automatisierte Waterfall-Ausschüttungen bei Gewerbeimmobilien
- Was Sie über NOI und GPR bei Investitionen in Gewerbeimmobilien wissen sollten
- Die Risiken von Investitionen in Gewerbeimmobilien verstehen
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